英国购房，租房小知识

问：我对在伦敦的一套在建公寓（期房）感兴趣，我不想错过机会。但如果开发商在建筑工程竣工前申请破产，我所付的购房押金（通常为10%的房款）能获得什么保障？

答：期房（俗称楼花）是指物业尚未建成，买卖双方根据施工计划和开发商的规范交换购房合同。对于公寓来说，买卖双方在期房合同交换通常是建立在设想只有在相关建筑建成并竣工后，双方才会签署实际产权交换合约。购房者通常会在交换购房合同时向开发商支付一定的购房押金（通常为议定总房价的10%）。然后开发商用这笔钱来推进建筑工程。

如果开发商未能够在合约规定时间内完成工程交付给买家，买方可以解除购房合约，收回定金，并要求赔偿损失。其购房押金通常也是由专业的保险公司提供的押金保护计划（deposit protection scheme）来投保。

近几年来，英国法院一直在考虑，如果期房购买者的开发商破产，无法继续投入建设，他们的利益会将会发生什么变化。特别是在2017年Eason和Wong的诉讼案中，投资者们在向诺丁汉（Nottingham）拥有131个学生公寓的开发商支付了50%的购房押金时，在拆除现有的旧建筑后，开发商和押金保险公司同时都进入了破产清盘程序。清盘的公司设法以112.5万英镑的价格将未完工的土地卖给了另一家开发商。最终法院裁定，已经支付押金的投资者有权对整个开发用地享有“买方留置权”，以确保他们的押金得到偿还。这与个别公寓尚未建成无关，投资者实际上只购买了一小部分空域的产权。因此，购房者可以要求从接盘的新开发商支付的销售收入中获赔押金。

你的期房公寓的押金应该得到保护。即使开发商和押金保险公司同时宣告破产，你仍会对开发项目本身拥有买方留置权。

苏格兰：租房的预付费用是多少？

问：我找到一套我想租的公寓。我要先预付多少的租赁费用？

答：典型的房东在租期开始时会要求两样东西：第一个月的预付租金和租房押金。

房东通常会要求你每月预付租金。虽然房东可以要求你的最高预付租金是6个月，但这在实践中是非常不寻常的。

租客支付租金的日期将受租赁协议的约束，但通常是每月的第一天。如果您的入住日期是在一个月某天，房东要求您支付第一个月的剩余部分和下个月的全部租金（即一个半月的租金），这是很常见的（也是合法的）。以后，你将在每月的第一天提前支付租金。

作为租客，你最好每月提前付房租，因为苏格兰法律允许你在任何时候，在提前28天给房东发出通知，终止租赁协议。

房东也可以向你收取租房押金，在租期开始前付清。这使他们能够确保涵盖任何在租赁期租客造成的损坏、拖欠的租金或租赁结束时产生的清洁费用。您的房东有权收取相当于两个月租金的最高租房押金金，尽管在苏格兰，一个月的押金更为常见。该押金必须在租期开始后30天内转到第三方存放（deposit protection scheme），然后在整个租赁期内由他们持有。你不应该为这个过程产生额外的费用。

众所周知，在英格兰，一些出租中介要求收取“行政费用”或“持有费用”，而且他们将这些费用归为不可退还费用。然而，苏格兰的法律是明确规定这些费用是非法的，所以你不需要支付这些费用。如果你已经向您的房东支付了此类款项，你将有权收回这些款项。

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