经济衰退将会冲击英国房产市场吗？

英国央行警告称，英国将在今年晚些时候陷入经济衰退，但这将如何影响房地产市场吗？这将是自2020年新冠疫情最严重时期过后，英国的首次经济衰退。但实际上推动了英国整体房价，主要原因在家工作刺激了置换大空间房子的购买欲。

从那以后，由于人们利用低利率和印花税假期进行申请贷款，房地产市场一直很旺盛，但经济衰退最终可能给房产市场踩下刹车。

哈利法克斯银行（Halifax）于上周五公布的最新数据显示，在截至 7 月的 12 个月中，房价上涨了11.8%。然而，环比上月升幅下降了0.1%——那是在央行将基准利率提高至1.75%以应对飙升的通胀之前。哈利法克斯董事总经理拉塞尔·加利（Russell Galley）表示：“虽然我们不应该对任何一个月的房价升降进行太多解读，尤其是在下降幅度很小的情况下，预计房价年度增长放缓已经有一段时间了。”

经济衰退可能造成抑制房价上涨的主要驱动力，即代售的房产量供应不足，足以托起整体房价。

Quilter贷款的专家凯伦·诺伊 (Karen Noye) 表示：“随着人们难以支撑不断上涨的生活成本和还贷额，产权的强拍令将可能会增加，因此会有更多的银行强收的物业进入拍卖市场。”

登上房产的阶梯

经济衰退中满怀希望的购房者将面临的最大风险是失业。

假设工作保持稳定，那么正如一些专家预测的那样，如果经济衰退会降低整体房价，那么它实际上可能会帮助一些购房者登上房地产的阶梯。这将导致需要的首付款减少，贷款总额减少。但这必须与不断上升的贷款利率相平衡。

房地产网站Rightmove计算得出，在本周加息后，首次购房者的每月还贷额将平均攀升至总工资的40%。这是自 2012 年以来的最高水平。据计算，新房主的平均每月抵押贷款付款将从 1 月份的 813 英镑增加到 1,000 英镑以上。数据是基于首次购房者房屋的平均要价为224,943英镑计算得出。

在这种背景下，通胀将进一步攀升的预测将给那些为首付款而存钱、同时努力应对生活成本紧缩的人们带来更大的压力。

如果他们被迫削减非必需品的消费，那么他们每月的存款储蓄可能不得不减少。

应对贷款利率的上升：

英国央行的加息使浮动按揭贷款或标准浮动利率 (SVR) 的借贷人需要找到额外的现金来偿还每月的还贷额。根据 UK Finance 的数据，英国央行的加息将导致190万借款人受影响，其中近三分之二是使用SVR贷款产品。

根据利率分析师Moneyfacts.co.uk 8月份公布的数据，基于典型的25年200,000英镑的贷款，SVR上的借贷人每月将额外还贷59英镑。那些拥有浮动利率按揭贷款的人将面临每月52英镑的额外费用。其他人表示，新的更高利率将从 9 月初开始产生更广泛的社会影响。

帮助应对未来潜在利率上涨的一种简单方法是修复现有的贷款产品。固定利率的优点是对在贷款期限内每月还贷额的明了，这有助于每月的家庭预算。根据Moneyfacts.co.uk的数据，五年期固定利率的贷款产品的平均利率现已突破4%，但专家预计，在基准利率上调0.5%后，利率还会进一步攀升。

Moneyfacts.co.uk 的金融专家认为，现在转换到较低的固定利率的贷款产品是有意义的。“随着利率继续攀升，没有锁定一个长期的固定利率的借款人明智的做法是迅速采取行动于贷款机构达成新的贷款产品交易。”

失业问题：

在经济衰退期间，任何人都将面临的最大风险是失业。收入的突然丢失可能意味着无法按时偿还贷款，如果出现拖欠还款，贷方会采取措施强制收回房产。

值得庆幸的是，贷方并不热衷于强收，因此任何出现拖欠还贷危机的贷款人都可以选择：

• l 购买了贷款支付保障保险的借款人应尽快查阅保单文件并提出索赔。大多数保险的条款都涵盖长达 12个月的还贷理赔期，给贷款人一些喘息的空间，直到找到新的工作。
• l 如果没有保险，并且认为可能难以负担还贷，则必须尽快与贷方讨论有什么样的选择。例如，为了缓解短期的财务担忧，可以转向只付息贷款的贷款产品等。
• l 另一种选择可能是延长贷款期限以减少每月还款额。

虽然这些都可以帮助您在收入减少的情况下减轻一些压力，但重要的是在您找到工作时让您的贷款计划重回正轨。

如果您有一段时间没有工作并正在申领福利，您也许可以向政府申领贷款利息支持。

房价下降

如果房价单独下跌，这对潜在购房者来说可能是个好消息。但现有购房者面临的潜在风险是，他们的房屋价值最终可能低于他们借入的贷款金额。这会使他们陷入负资产，长期房主应该免受这种风险的影响，因为近年来他们的房产价值将远远超过他们的贷款总额。

最近的购房者可能已经拿出 95% 的贷款来购买他们梦寐以求的房产，如果市场低迷，他们很可能会看到房价低于当初的购入价格。但是，坦率地说，只有当你想出售时，这才会成为一个问题。从历史上看，将房产保留几年有助于人们度过市场偶尔的下跌。

上一次房地产市场崩盘是在 2008 年金融危机之后。根据土地注册处的数据，英格兰的平均房价从 188,657 英镑跌至 159,340 英镑，一年内下降了 15%。

但到一年后，平均房价就恢复至 174,765 英镑，比两年前低约 7%，这将缓解大多数房主对负资产的担忧，前提是他们已经跟上贷款还款并减少了借款的金额。缓解负资产恐惧的一种方法是如果负担得起的话，增加还贷额。

来源BBC，ukalfa.cn