什么是《租户权利法案》，它对住房市场有什么影响？

上周，新上台的工党的《租户权利法案》正式进入议会成为法案，英国房东协会声称这将是该行业三十多年来最重大的改革。

查尔斯国王在今年早些时候的国会演讲中发表讲话时表示，该法案设想“为租户提供更大的权利和保护”。据City AM报道，其目标包括废除无过错驱逐的第21条，提高住房质量标准，并为租户提供更宽松的宠物饲养环境。

该改革法案最初是在前首相里希·苏纳克（Rishi Sunak）的政府提出的，在今年早些时候保守党执政议会解散之前，该法案经历了多次重大修订，但最终被废除。

工党承诺纠正他们认为过去政府的租赁法的不足，并承诺加强对租户的保障。

该法案提出了什么？

即将出台的法案的重大变化引起了私人租赁行业利益相关者的关注。该立法旨在加强对英格兰1100万私人租户的保护，废除因房东组织的游说而淡化的内容。

值得注意的是，废除“无过错驱逐”（俗称为第21条）等条款此前因保守党的影响而被撤销。

工党重新努力加强租户安全，恢复了对无过错驱逐的禁令。住房大臣马修·彭尼库克（Matthew Pennycook）周三向英国广播公司表示，打算在2024年夏天之前废除无过错驱逐令。

司法部的数据显示，2023年，有超过三分之一的英国家庭经历了无过错的驱逐。

英国住房公益机构Generation Rent副总监丹·威尔逊·克劳（Dan Wilson Craw）今年早些时候表示，支持政府终止无过错驱逐的计划。他称：“我们很高兴看到政府的新住房计划中包含了结束无过错驱逐的内容。在前任政府五年的承诺之后，最终没有任何改善，可以理解的是，租户的士气低落，对新的承诺持谨慎态度。”

拟议的法案还将对私人租赁物业执行“体面住房标准”，对其租赁物业基本维修状态设定最低要求。政府估计，大约五分之一的租赁房产需要进行升级才能达到这些标准。

此外，该法案旨在保护租户免受旨在间接迫使他们离开的不公平租金上涨的影响。它还将引入新的法律，以防止房东和租赁代理煽动的租金竞标行为。

据英国《金融时报》报道，这包括要求房东披露租金价格，并禁止鼓励或接受高于该价格的出价。其他改革包括在该行业实施所谓的“阿瓦布法”，要求房东在严格的时间限制内解决潮湿和发霉等严重居住环境情况。还包括引入数字私人租赁部门数据库、新的监察员以及租户要求宠物的权利。

法案将如何影响英国的租赁市场？

房东们表示反对在私人租赁市场引入更多繁文缛节。由于对今年的政府秋季预算和更严格的合规法律的担忧，私人租赁行业的房东纷纷开始抛售房产的情况有所增加。

伦敦北部房地产经纪、RICS前住宅主席杰里米·利夫（Jeremy Leaf）表示：“不幸的是，目前出售房产的房东比购买房产的多，主要是因为担心遇到流氓租客。”

利夫补充道：“（然而）许多担心这一变化的房东，主要是那些已经遭遇‘意外’的房东，已经把房产卖掉，要么正在卖。其他坚持到底的房东一直在等待听到拟议立法的细节，然后再做出决定。”

他总结道：“就我们而言，所有新的住房措施都需要通过以下试点和验证：‘这一变化是否有助于解决目前经济适用房长期短缺的问题？’我们不相信《租户权利法案》以目前的形式做到了这一点。”

还有人担心，废除第21条可能会导致法院类似案件的大量涌入，从而可能导致法院积压案件的情况更加严重。

然而，工党表示，负责调查住房投诉并为房东和租户提供“公平、公正和有约束力的解决方案”的新监察员应减少法院诉讼的必要性。

SJS Legal的高级律师史提芬·威思顿（Stephen Weston）对今年早些时候新公布的法案的社会影响表示初步乐观。他强调，虽然这代表着进步，但仍需要付出相当大的努力。

他的评论很明确：“英国的社会住房急需彻底改革。人员和资金应该能够更快地解决问题，许多租户发现自己在原地打转，而他们的房子却在周围倒塌。”

他还分享了自己的专业经验：“我们有一些客户已经等了长达七年的时间，才让工作达到可接受的标准。但我们不会放弃他们，我希望新的工党政府也不会放弃。”