如果我将其中一个房间租出去——银行会让我申请更高的贷款吗？

问：我想在英国买大一点的房子，但单靠我自己的工资收入，我只能买得起一套一居室的公寓。我真的很想买二居室或更大的房子，然后把其中一个房间租给朋友，每月大约会有700英镑的租金收入。传统的贷款机构在决定我可以借多少钱时会考虑这些收入吗？还是只有某些贷款机构会把这些额外的预期收入考虑进去？我怎么证明我能够产出这些租金？我需要证明这些额外收入的计算和安排吗？

答：这个问题普遍存在，在当今的贷款市场中，这是一种非常明智的做法。购买稍大一点的房产，并利用租金收入来缓解还贷的压力，这是一条众所周知的途径，也有充分理由。它可以使拥有一套房子时，更容易管理自身的财务状况，甚至从第一天起就帮助业主获得更好的房产。但说到贷款，情况就有点不同了。

政府的租房计划允许业主通过出租带家具的空置房间来赚取一定的免税收入，每年免税额度高达7500英镑。这相当于每月大约625英镑，所以700英镑就已经超过这个上限。但这不是问题，任何超过7500英镑的租金收入都需要向税局申报。从贷款机构的角度来看，问题不在于税收待遇，而在于他们在评估你能借多少钱时是否该租金收入是否能过一定得到。

这就是事情可能会有点令人沮丧的地方。许多知名的商业贷款机构在计算借贷人可负担性时并不包括潜在的租金收入，特别是在购买时的新贷款申请而不是转按揭。他们认为这是未经证实的预期收入，因此太不确定而无法包含在内。

然而，一些贷款机构更为灵活。这些通常是英国的建筑贷款协会或专业房贷机构，他们更独立地评估该申请人提出的申请。它们通常只能通过贷款经纪人所获得，因此可能不会出现在典型的房贷比较网站或商业贷款机构名单上。

例如，达德利建筑贷款协会（Dudley Building Society）接受预期的租金收入，只要不超过政府7500英镑的免税额，并且每月的还贷额不超过25%。他们还要求租金收入只能来自一个房客，而且房产必须适合共同生活。

斯旺西建筑协会（Swansea Building Society）也会考虑房客的租金收入，并倾向于采取灵活的、逐案的观点，如果安排是有计划的，而不是已经到位，这可能会特别有帮助。哈彭登建筑协会（Harpenden Building Society）更为谨慎，但也持开放态度。他们更希望能看到一份正式协议、收入持续的证据，以及至少在过去12个月内已在申请人纳税申报单上申报的确认。

与此同时，彭里斯建筑协会（Penrith Building Society）将评估这一安排是否可行，并可能在申请人的负担能力计算中包括高达50%的预期收入，前提是它符合租房的规则，并且不会引起任何对房产使用的担忧。

如果还没有房客，这并不一定排除这种可能性。一些贷款机构可能会接受租赁中介对租金评估来支持申请人提出的条件。他们希望得到申请人的保证——已经做了研究，预期租金数据对该地区来说是现实的。这不是关于制定计划，但申请人需要向贷款机构展示这些数据。

这正是雇佣贷款经纪人的必要性。大多数考虑房客收入的贷款机构都是中介，这意味着申请人需要通过一个经纪人来获得这些贷款机构的贷款产品。经纪人会知道哪些贷款机构接受这种类型的收入，他们会如何处理，以及需要提供什么文件。他们还可以帮助申请人避免浪费时间向那些不会考虑全部财务状况的贷款人申请。

对于合适的买家来说，这种方法可能非常有利。出租一间空置的房间可以真正改变业主现在的负担能力，以及获得新家后每月的还贷管理方式。还可以帮助业主存钱、多付贷款或投资于其他优先事项。但成功取决于知道该找哪家贷款机构，而这正是专业建议真正有回报的地方。