新租户权利法案能否带来租金管制？这就是为什么这不一定是积极的

在过去的十年中，住房和高昂的租金一直是英国的一个主要问题。虽然其他欧洲国家已经采取措施保护租户，但一代英国人多以来，租金控制并不是英国租赁市场的普遍特征。

但现在，新的《租户权利法案》引入了保护英格兰租户免受租金上涨影响的条款。虽然英国政府表示“不支持引入租金管制”，但该法案确实允许租户在高于市场租金的情况下对租金上涨提出上诉。

只有时间才能证明该法案是否通过后门引入了租金管制。与此同时，苏格兰议会最近通过了具有里程碑意义的住房立法，该立法将允许从2027年开始在全国范围内实施有限的租金管制。

但在经济学家中，租金管制是有争议的。它们有可能产生意想不到的后果，最终包括住房短缺。然而，人们对30年前提出的最低工资的意外后果表示担忧。如今，人们普遍认为该政策避免了曾经担心的对就业的负面影响。

租金管制可靠地为现有租户提供了短期保护，抑制了他们在租金压力下搬走的需求，并使住宅市场的租金保持较低水平。

但房东经常以缩减受监管的租赁存量、将房产出售给自住业主或将其转换为短期租赁的方式进行调整。这是旧金山的经验，那里的房东通过减少租赁控制单元的数量来应对。

柏林的租金上限政策似乎也产生了类似的影响，短暂地降低了受监管的要价，这与租赁房源数量的下降相吻合。

然而，西班牙加泰罗尼亚的租赁的证据描绘了一幅更为乐观的图景——平均租金下降了约4%-6%，但供应量没有明显下降。

经典的经济理论和证据突显了另一组风险：分配不当（房屋不归给那些能从中受益最多的人）和受控部门内的房产维护不足。当马萨诸塞州剑桥市废除严格的租赁控制时，以前受到控制的房屋和从未受到租金管控的房屋的房价都急剧上涨。

这表明，受监管的房产对附近的其他人产生了负面影响，可能是由于物业的维护不足降低了整个社区的吸引力。

总体而言，对学术研究的回顾表明，结果取决于政策的形式——比如新建筑是否可以豁免，新旧租约之间的租金是否可以上涨，以及控制措施是否被指数化和执行。

然而，总体模式是明确的：租金管制往往在短期内保护租户。但从长远来看，供应反应往往会将压力转移到那些仍在寻找住房的人身上。

那么，我们可以从经济分析中学到什么呢？《租户权利法》没有限制新合同的租金，但试图规范现有租户的租金上涨。鉴于旧租赁法中的第21条（“无过错驱逐令”）的废除，有必要防止房东将租金提高到远高于市场价格的水平，以迫使租户迁出。

一些经济模型表明，对现有租户的租金上涨进行监管是合理的。已经拥有房产的租户通常比在公开市场上搜索的租户对价格不那么敏感。他们可能对自己的家有依恋——例如，靠近工作和学校，或者社区关系——搬家的成本很高。

因此，房东可能对这些租户拥有更大的权力。因此，该立法旨在确保租户不会面临超出房东在公开市场上可以获得的租金上涨。

理论与实践

虽然法案的更改的本意是好的，但在租金管制的设计方面存在一些担忧。一个关键的因数是“市场价格”的不确定性。

如果租户认为租金上涨超过了这一水平，他们将能够通过英国的法律系统提出质疑。目前，一级法庭审理的案件很少，但投诉的增加可能会给该系统带来过重的负担。

目前，市场租金是通过查看该地区的房产来确定的，由法官或测量员决定。但这种设置也带来了挑战。

对房子的定价有很多不同的维度，人们对它们的价值也不同。这使得为一处房产在公开市场上的租金定价远非易事。即使是评估待售房屋的测量员，也往往在两个方向上偏离实际价格约10%。机器学习模型的表现并不好。

因此，判决可能对租户和房东都有“抽签”的因素，从而引发一致性和透明度问题。对于独特的属性，这些问题将更加严重。

最后，还有“租户通过性”问题。证据表明，低收入或其他弱势群体不太可能使用正常的法律程序。

这些挑战并不意味着应该放弃这项政策。但精心设计可以缓解司法系统的压力，提高透明度。

一种选择是引入租金上涨的承诺机制。根据这种做法，如果房东涨租，而租户觉得这不公平并选择迁离，租户可以向拟议的新监察员或法庭投诉。

法庭的作用将受到限制。它将记录投诉，然后审查该物业下一次租赁中商定的租金。如果租金偏高，房东将向前租户支付赔偿金。

这种机制将鼓励房东只将租金上涨幅度设定在他们真正认为市场能够承受的水平。

最终，租金监管的成功将更多地取决于其设计和执行的细节，而不是原则。一个在不冻结供应或使法院负担过重的情况下保护租户的系统将需要明确的规则、可信的监督和对“市场价格”的现实预期。

《租户权利法案》代表了一种大胆的尝试，旨在重新平衡权力，使租户受益。但它的实施将决定它是否为租房者提供稳定并改善市场，或者只是为双方增加了一层不确定性。