疫情下，英国商业房产市场浅说

据第一太平戴维斯的数据，我们将英国商业房产3月底的平均基本收益回报率维持在2月底的水平。然而，尽管第一季度的投资额同比增长和某些零售产业领域出现了大幅上升，但现英国商业地产市场上疫情解封后市场定价的数据还非常少。

第一太平戴维斯基本收益回报率

尽管距离那些在3月份里完成的交易已经有一段时间，我们预计英国商业地产投资额将会降至2008年第二和第三季度的水平。这将意味着，在未来一段长时间内，市场定价会否变动的数据将非常有限。目前，我们的观点是，短期内加强收益回报率是不可能的（正如我们曾预测市政厅将在2020年第一季度加强调控），但市场的疲态不太可能达到2008年时全球金融危机的程度。

这是因为，总体上整个行业的负债水平明显低于2006/07年度。这意味着，由银行主导的抛售现象不太可能大幅增加，因此收益回报率也不太可能像2008/09年那样大幅下降。在本次疫情前已受到压力的行业仍将面临压力，我们预计，银行主导的抛售现象将进一步发生在零售地产上。

投资额将随着经济增长而恢复，最快会从2020年第4季度开始，最坏的情形将推迟到2021年第2季度开始。

季度投资量

目前，经济预测人士对这场疫情后的危机影响的共识是，GDP增长出现非常剧烈的下滑，随后出现同样急剧的上升。

例如，Focus Economics编制的4月份普遍预测显示，2020年第一季度英国经济环比收缩1.5%，第二季度则下降6.6%。第三季度经济恢复增长，增长3.4%。这导致2020年的年增长率为-3.1%，2021年为+3.3%。

虽然这对英国宏观经济来说是痛苦的冲击，但从经济角度来看，这也算是一个相对短暂现象。我们认为，这其实是一个非常好的情况，因为它排除了这冬天出现第二个发病率上升的可能性，变相地低估了政府对当前后疫情危机的应对力度。

GDP

虽然政府提出一系列的货币政策，如英国央行（Bank of England）将利率下调至历史低位.1%，并宣布购入2000亿英镑资产等，现时市场被认为没有受到特别严重强调后遗症的影响。而最近几周宣布的财政刺激经济政策，如减税和缴税的延期等，而一般公共支出增加和更多针对性的社会福利放送，会导致没来几月里政府的财政布局的收紧，产生更多的国债或是减少公共的支出。虽然这些政策都是暂时性的，但没人知道在这种情形会持续多久。根据目前的情况，我们保守估计债务约占英国GDP的4-5%，国债与GDP的比值将达到90%左右。

出于长期的疫情封锁令和二次疫情的激增的考虑，已经实施的财政措施的综合作用，将导致经济复苏的幅度小于下滑幅度，尽管在这种最保守的预测情景下，经济和商业地产市场都将在2021年中恢复到正常水平。

随着投资者对3月份房地产市场的真实数据的渴求，房地产投资信托基金（REIT）就最近一个季度公布的租金收取量和比例的消息将受到大众极大的关注。公告的总体基调与我们的预期大体一致，最了解流行生活和休闲活动的相关行业人士表示，商业地产所收到的租金不到预期的50%，而有办公室和写字楼所收取的租金在预期值的60%至80%之间。也有例外的请款，如生活必需品零售仓库的租金超出了平均水平，而写字楼偏向于小租户和较短的租户的租金收入严重低于调查水平。

收取的商业租金和物业费