为什么英国房价在2023年并没有暴跌，未来的一年内也不太可能暴跌

临近年底，许多人都没有想到的一些事情会发生：英国的房地产市场非但没有崩溃，反而表现出相当大的弹性，尤其是在房价方面。全英建筑贷款协会的11月份房价指数连续第三个月上涨，加上来自另一家大型贷款机构哈利法克斯银行（Halifax）的房价指数连续第二次上涨。两者的报告中都表明英国平均房价在 8月至9月触底，虽然现在还处于早期阶段，但已显示出初步复苏的迹象。

来自国家统计局 (ONS) 的官方房价指数仅发布到9月份，但该数据表明房价的低谷早在 3 月份就已出现，此后房价上涨3.5%。如果要用一个故事来说明该现象，说房价因“特鲁森经济学”对贷款利率的影响而遭受重创，但在前政府没落在夕阳中后又恢复了平静。

至少到目前为止，现代最令人惊讶的房价上涨，疫情封控期间发生的房价上涨，仍然完好无损。尽管过去三四年里许多经济指标表现不佳，但房价却并逆势而行，尽管对许多人来说，房价的强势并不值得庆祝。全英房价指数比2019 年 12 月高出 20%，而英国国家统计局 (ONS) 的官方衡量指标则上涨了 25% 以上。

当然，那段时期存在大量的总体通货膨胀——消费者价格指数上涨了22%——因此，按实际价值计算，大多数房价只是保持不变，而不是飙升。以总工资衡量的平均收入同期也增长了22%，因此在这方面也是如此，虽然房价看起来非常高，但收入并没有随之增长。

你可能对此感到有点惊讶。不久前，有头条新闻称，房价出现了 15 年前金融危机以来的最大跌幅。然而，这并不需要太多的跌幅就实现这一目标。除了2012年和2013年出现小幅下滑外，房价通胀一直呈正值。去年夏天，全英建筑贷款协会Nationwide的指数年跌幅略就高于 5%，足以引发头条新闻。

这几乎算不上是一次修正，更不用说崩盘，而且该指标的年度跌幅现在只有 2%。ONS房价指数略有波动，但与去年 11 月的峰值相比并未出现任何净下跌。

消费者可能还记得，有很多关于房价大幅下跌的预测，特别是在去年9月份的迷你预算之后。虽然有一些悲观的预测，但除了一两个预测跌幅超过10% 之外，大多数人预测跌幅相当小，约为 5% 左右。这是预测机构并没有犯严重错误的一件事。一些银行因称房价可能下跌30% 甚至 40% 而成为头条新闻，但尽管这些银行的目的主要是引人注目，但他们的表述大多是针对最坏的情况。

而本作者的观点是，如果在正常市场环境下，我们会看到对活动（房产交易和贷款审批数量）的影响比对房价的影响更大，房价会保持稳定，所以事实证明 。

这是为什么英国的房产市场能够避免崩溃，尽管贷款利率的上涨幅度是几年前没有人合理预期的？第一个原因是劳动力市场，作者刚刚所获得新的数据。20世纪90年代初期的房价暴跌，与银行近期最糟糕的情况接近，是由一波强制抛售浪潮引发的，并导致大规模因拖欠还贷的法拍房和多年的负资产。

法拍房的增加在很大程度上是由于失业率急剧上升所造成的，失业率回到了三百万以上，再加上贷款人明显缺乏灵活性，贷款机构认为最好收回贷款成本是强拍房产而不是让借款人再度投入工作，帮助他们摆脱困境，特别是当我们很快转向低得多的利率环境时。

这一次，英国经历了记录中最紧张的劳动力市场，失业率仍然很低，仅为 4.2%。明显没有前几次所特有的强制抛售。

其次，尽管我们很少承认这一点，但政策有时会起到很大的作用。通过贷款市场审查和其他措施，使贷款比金融危机爆发前更加负责任的行动（还记得北岩银行 125% 的房地产价值抵押贷款吗？）已基本奏效。

因此，英国央行几天前发布的最新金融稳定报告指出，将收入中很大一部分用于还贷的家庭数量比之前想象的要少，而且尽管出现了轻微的下滑， 尽管拖欠每月还贷的家庭数量有所增加，但仍处于历史低位。

英国的房产市场已经走出困境了吗？毕竟，央行还表示，在 2021 年底（利率开始上升时）之前达成的固定利率贷款交易中，约有 45% 尚未续签，这会让很多人感到不舒服。但如今的房地产市场有所不同，大多数自住业主都是直接拥有房产，而不是通过贷款所得，而那些拥有贷款的业主有时间做好准备。你永远不能说永远不会，但2024 年房价暴跌的可能性看起来和今年一样不可能。