专业房东取代“业余”投资客;伦敦租金再创新高,租户月租比五年前多700英镑

专业房东取代“业余”投资客

房地产专家表示，备受关注的小规模私人房东的衰落为专业贷款机构提供了巨大的发挥空间，这对租赁市场来说是利好的。

私人房东正受到来自各个方面的挤压：压缩的税收减免、飙升的贷款利率和更严格的监管相结合，不断地挤压房东的收益率。

业余房东发现在应对这些政策上变化比专业房东更难，租赁以减缓此类房东数量的减少。

三分之一的私人房东计划在未来两年内减少其投资组合的规模。在过去十年中，这一数据一直在攀升，相较于2021年的22%和2018年的16%。

但房地产专家杰米·威廉姆斯表示，这可能对英国房地产市场来说是一个福音。

他说：“对于业余的投资者来说，租赁房投资的黄金时代已经结束……我们正在从个人小房东市场转向更具企业性、战略性的房地产投资方式。”

他说：“与那些只想出租旧公寓的普通房东相比，这些人往往有更长远的前景、更好的租户管理和对风险的更深入了解。”

私人房东约占英国所有租约的84%，而英国近五分之一的房屋是私人租赁的。

不到一半的私人房东拥有一处房产，占所有租约的三分之一。根据政府数据，另有38%的私人房东拥有2至4套租赁房产。

为什么职业房东越来越多？

这个问题的答案在很大程度上是基于税收的。私人房东在计算所得税时，现在只能以20%的贷款利息来抵扣租金的收入所得税，远低于2017年的40%-45%。

他们还必须为自己的其它的工作或投资收入缴纳所得税，而以公司名义所缴纳的公司税就要低得多。

然后是更严格的租赁法监管的影响，专业的房东更容易驾驭这些法规的变化。

Garrington Property Finders的首席执行官乔纳森·霍珀表示，有数千套房屋被失望的私人房东抛售。

英国最大的房东格兰杰指出，虽然即将出台的《租户权利法案》将“使租赁市场专业化并提高标准”，但规模较小的房东将发现新制度具有太多的限制，因此这将加速他们退出市场，进一步限制市场上的租赁供应”。

Dwelly并购主管山姆·汉弗莱斯表示，《租户权利法案》预计将增加的法规将迫使一些业余房东退市。然而……（专业房东）通常习惯于不断变化的政府法规，并将有能力适应新的立法。

“（专业）房东最有能力继续提供优质、管理良好的房屋。”

随着时间的推移，租赁物业很可能会看到专业房东取代业余房东。

但Together的首席商务官瑞安·埃切尔斯却表示，短期内，小规模房东的退市只会造成可用房产数量的减少，迫使租金上涨。

Grainger也表达了类似的观点：它预计，随着英国私人租赁市场“面临日益增长的需求[和]严重的供应限制”，租赁危机将“在未来十年恶化”。

十多年来，新房出租的整体供应一直受到限制——自2016年以来，租赁存量水平一直保持在550万左右。据Zoopla称，虽然租金通胀已从2023年的两位数高点放缓，但每一套租赁房子都仍有12对（位）潜在租户在追逐。这一数据比2022-24年下降了42%，但仍高于疫情前的水平。

伦敦租金再创新高，租户月租比五年前多700英镑

Rightmove的数据显示，自疫情开始以来，伦敦租金上涨了35%，伦敦租户每月租金比五年前多701英镑。

首都的平均租金要价从疫情开始时的20.11亿英镑上涨到本季度创纪录的2712亿英镑，增长了35%。

伦敦市中心的租金甚至更高：3191英镑/月，而伦敦郊区的租金为2362英镑/月。两者均较去年增长1.9%。

在全国范围内，平均租金也有所上涨。伦敦以外，租金已达到1,355英镑/每月的历史新高，比2020年高出417英镑（44%）。

伯克郡（Birkshire）的阿斯科特（Ascot）和萨里（Surrey）的法纳姆（Farnham）的租金在过去一年中涨幅最大，分别上涨了21%（396英镑）和19%（294英镑）。

紧随其后的是大曼彻斯特的罗奇代尔（Rochdale）和斯托克波特（Stockport），那里的租金比去年同期分别高出17%和15%。

格拉斯哥（Glasgow）、伯肯黑德（Birkenhead）、沃特福德（Watford）、安多弗（Andover）、基德明斯特（Kidderminster）和普伦顿（Prenton）也是今年的租金涨幅的热点，租金涨幅远远超过全国平均水平。

Rightmove的房地产专家科琳·巴布科克表示：“尽管租金平均要价再次创下新高，但总体而言，年租金增长继续放缓，这对租户来说是个好消息。”

“供需正在慢慢向更正常的水平重新平衡，尽管在达到2020年前租户可用住房的水平之前，我们还有很长的路要走。

“好消息是，最新的行业快照表明，与去年相比，更多的投资者正在申请租赁房产的贷款，这将有助于为租赁市场带来更多的房屋。”

Rightmove的研究显示，租金可能处于历史最高水平，但全国范围内的租金增长正在放缓。与疫情后激烈的租房竞争相比，情况开始平静下来。在疫情后，租户们排队买房，争先恐后地被选中，租金飙升。

Rightmove表示，目前可出租的房产数量比去年同期增加了15%，而希望搬迁的潜在租户数量则减少了10%。

在全国范围内，每个典型的租赁物业收到11个询盘量，在Rightmove上挂牌的租赁房产平均需要25天才能找到租户。去年同期为21天，相比2022年，则短至18天。

此外，Rightmove发现，近四分之一的租赁物业在放盘期间价格调整，这是自2017年以来的最高数据。

供应量的改善在一定程度上是由于租赁房地产投资的增加：今年买房出租房的贷款数量增加了17%，新租赁住房的购买数量增加了28%。

Leaders Romans Group租赁董事总经理安德鲁·拉尔夫（Andrew Ralph）表示：“我们看到本季度租赁市场发生了变化。库存水平上升，需求仍然强劲，但更加谨慎，使我们更接近可持续的平衡。平均租金仍在逐年上涨，但速度较慢。从一开始就正确定价是关键，根据市场反应迅速调整价格有助于避免不必要的空置期。”

“租户的负担能力是一个关键焦点。将合适的租户与合适的房屋相匹配变得比以往任何时候都更重要。对房东和租户来说，最好的结果是透明、现实的定价和对未来期望的共同理解。”

“虽然一些房东选择退出，但交易量与近年来大致持平。更值得注意的是，新一代专业、精通技术的投资者进入市场，他们通常长期关注资本增长。许多投资组合房东仍然活跃，特别是在收益率高的领域。市场正在适应，虽然挑战是真实的，但对于那些有战略眼光的人来说，机会仍然存在。”

但在伦敦，情况仍然喜忧参半。本月早些时候，随着房东提供的房屋数量下降，租户们被警告租金将再次飙升。伦敦议会和伦敦信托基金会的一项分析警告说，在伦敦最实惠的地方，房产正以更快的速度离开租赁市场。

“伦敦需要更多各类住房，这必须包括私人租赁住房。现在是时候制定政策，支持对租户迫切需要的住房进行投资了。”