安全的家：新的《租户权益法案》是租户的救星吗

英国新租赁法案的落地，终结了无过错驱逐和不公平的涨租——但它真的能让租房变得更方便和便宜吗？

今年二月，31岁的瓦尼亚·科塔收到了一封电子邮件，开头是：“第21条通知。您必须在2026年4月30日之后搬离以下地址。”邮件中没有说明驱逐的理由。“这太令人震惊了，”科塔说，“我感觉自己像是在经历丧亲之痛。”科塔和她的丈夫于2020年10月搬进了位于伦敦西北部肯顿的这套公寓；他们两岁的女儿于2024年出生。“这是一个很棒的社区。我们终于感觉自己融入了社区和教会，这是我们在其他任何地方都没有过的感觉。这里感觉就像家一样——但我应该早就知道，租来的房子永远不可能成为我的家。”

此前，根据《租赁法》第21条，房东无需提供任何理由即可终止租约。但备受期待的《租户权益法案》将于5月1日生效，届时将废除这一条款。根据新法案，如果房东想要收回租赁的房产，必须提前四个月通知租户，并在租约开始时给予租户12个月的保护期。

除了废除无过错驱逐令外，该法案还将提升出租屋的租约安全性，取消固定期限租约，打击地域和职业等歧视行为，并禁止房东和中介接受高于广告租金的报价。房东每年只能涨一次房租，且涨幅不得超过市场价；租户也将拥有更大的权力来挑战不合理的租金上涨。

但《租户权益法案》将如何改变租户的处境？它是否足够完善？

“《租户权益法案》的改革早就应该出台了，”租户改革联盟主任克拉拉·科林伍德表示。“最重要的是，终止‘无过错’第21条驱逐令将减少房东和租客之间巨大的权力失衡。经过租客们多年来的奔走呼吁和争取自身权益，这种冷酷无情的做法即将成为历史。” SpareRoom的通讯主管马特·哈钦森也认同，这项法案最终将为像科塔一家这样的租客带来一些稳定性。“家是人们生活中最基本的东西。如果你总是面临着在自己无法掌控被驱逐的威胁，就很难制定计划、扎根生活，或者做任何对幸福、高效生活至关重要的事情。”

然而，尽管租客们将获得保护，但在法案出台前夕，租金上涨和无过错驱逐的案例却有所增加。根据SpareRoom的数据，自去年10月27日该法案获得御准以来，伦敦28%的租户发现租金上涨，另有12%的租户收到了第21条通知。“房东们把这看作是一个转折点。我认为这让一些房东开始质疑自己当房东的意义，”哈钦森说道。“当房东是一件严肃的事情，他们需要了解相关法律法规，并做好努力工作的准备。”

汉普顿地产区域总监乔纳森·艾萨克表示，由于房东退出市场以及出租房投资人士的减少，房源供应紧张。“风险敞口太大了，”他说道。“而且，这还没考虑到近年来房东的处境尤其艰难：税收上涨、收益率下降、维护成本高昂。他们正在寻找其他投资途径。”

这推高了租金，加剧了竞争：据汉普顿地产公司（Hamptons）的数据显示，伦敦租金较去年同期上涨了2.2%，而3月份开始寻找房源的租客数量增加了14%。艾萨克表示：“我认为这是我们见过的最大涨幅之一。房源供应量却远不及此，因此很遗憾，这将导致租金上涨，对租客不利。”

尽管该法案提供了诸多保护措施，哈钦森仍然担心它能否真正降低租房成本。据SpareRoom网站统计，目前伦敦单间租金平均为每月978英镑，即使是伦敦最便宜的房源，也需要至少3.2万英镑的年薪才能负担得起这种程度的租金。他说道：“（该法案）可以限制租金涨幅，但如果租金已经涨得离谱，人们的负担能力捉襟见肘，那么这仅仅是成功的一半。” “你们需要想办法降低租金。”

对于29岁的罗伯特（他不愿透露姓氏）来说，《租户权益法案》让他免于支付高额预付款。“我觉得这太棒了。早就该出台这样的法案来阻止房东滥用制度了——比如我不用预支那么多租金，也不用担心承担比挂牌价高得多的租金。这让我安心多了。”

2025年，罗伯特和他的前伴侣（两人都是自由职业者）被迫预支六个月的房租（11,100英镑），并且同意一年后租金上涨3%。2023年，在他们之前的租房住处，他们预付了一年的房租——大约20,000英镑——续租时也支付了同样的金额。“我必须立刻做出决定，这可是一大笔钱，”他说。 “我花了整整一年时间才把之前的损失弥补回来，结果一切又都回到了原点。”

和科塔一样，43岁的克里斯托弗·弗伦奇也是在《租户权益法案》出台前收到第21条通知的众多租户之一。他和罗伯特一样乐观。“我很高兴这项法案即将通过。它将保护很多人的权益，我对此非常感激。”

弗伦奇和他的伴侣瑞安·罗斯于2025年1月搬进了肯宁顿的一套公寓，签订了三年租约，希望在这个地区扎根，并攒钱买一套属于自己的房子。他们每月2900英镑的租金。但在10月份，就在合同终止条款生效前不久，弗伦奇和罗斯收到了第21条通知。他们被告知，房东将搬回这套房子用于自住。

尽管他们已经决定将这套公寓作为长期住所，但现在他们只有两个月的时间找到新的住处——而且还得赶在圣诞节前。“这太打击人了。我们之前在那里过得很开心，”弗伦奇说。“那种感觉就像被人突然抽走了所有希望，真的让人很崩溃。”

但作为自由职业者——弗伦奇是位自雇顾问，罗斯是位服装设计师——而且还是一对跨种族同性恋伴侣，租房之路并非一帆风顺。“我们知道之前就遭遇过歧视，”弗伦奇说。之前他们看中一套房子并出价后，房东建议他们继续寻找。“那就是赤裸裸的歧视，”弗伦奇说。“这些事会一直萦绕在心头，让你忍不住去看其他房子。”

幸运的是，弗伦奇和罗斯在11月搬进了同一地区的新房。他们现在每月要多付100英镑的房租，不得不“恳求”提前搬走，还要承担搬家和退租清洁的费用。由于只有两个月的时间筹集新房的首付，这对夫妇贷款了一笔钱，目前还在偿还。“我们现在安顿下来了，但离法案生效还有几天时间。为了以防万一，我们暂时不打算报告任何问题或透露任何情况。”

在肯顿住了五年半之后，科塔一家只有两个月的时间寻找新家，这对他们来说也十分困难。由于家里有个蹒跚学步的孩子，她发现合适的房源选择更少，而且她的报价也屡屡被拒绝。“我们必须找到对孩子安全的地方。你不能随便搬去任何地方。我们被拒绝的原因是，有些地方根本不接受我们：他们会说空间太小，不适合孩子居住，或者一些公寓或商店楼上的房子也会拒绝我们。”她说道。 “这感觉就像申请工作一样，他们会发邮件说：‘我们很遗憾地通知您……’”

科塔确实已经收到另一处房产的报价，甚至连入住日期都谈妥了，但房东坚持要现金支付，并且拒绝将这对夫妇的押金存入政府认可的押金保护计划。自2007年以来，这已是法律规定。科塔和她的丈夫选择放弃，但随着最后期限的临近，她担心他们会无家可归。

幸运的是，在最后期限前一周，科塔一家终于找到了新家。他们将不得不离开现在的社区，搬到伦敦的另一边。但5月1日之后，她——以及全国其他租户——将不再收到第21条通知。“这对租房者来说是件好事，”科塔说。“我们的等待期混乱不堪，几乎让我们精疲力竭，但现在看来，我们终于要结束了……这是一个新的开始。