政府新的预算案出台后，当房东还划算吗？

秋季预算案公布新一轮加税政策，令出租投资房（buy-to-let）的房东们有了新理由考虑退出租赁市场。

财政大臣约翰・希利在他上任后的首份财政预算更新中宣布，计划于明年上调租金收入所得税，上调幅度超出此前预期。

对于已经在适应《租客权利法案》新规的房东群体而言，这又是一次沉重打击。

除此之外，近年来房东持续承受多重压力：按揭利息抵扣优惠受限、额外印花税、还必须保证出租房屋达到最低能效标准。

英国全国住宅房东协会（NRLA）政策总监克里斯・诺里斯接受《MoneyWeek》采访时表示：“房东本来就在怀疑自己还能不能继续做这一行。这次进一步加税，可能会迫使更多房东离场，加剧供需缺口，推高租金。”

秋季预算案针对房东出台了哪些政策？

前任财政大臣蕾切尔・里夫斯早在 2025 年预算案中就提出方案：自 2027 年 4 月起，租金收入、储蓄利息的所得税税率上调 2 个百分点，根据纳税档次，分别为 22%、42%、47%。

房东们本已在为此做准备，而希利在 2026 年预算案中，在此基础上**再加 2 个百分点**。

也就是说，从 2027 年 4 月起：

– 基础税率档：24%

– 较高税率档：44%

– 附加高税率档：49%

房产加税会如何影响房东收益？

房产服务企业康奈尔集团（Connells Group）测算本次加税对房东收益的影响，测算已纳入按揭利息抵扣以及其他可抵扣开支。

该中介机构数据：房东年均租金收入 16478 英镑，年均开支5108 英镑；假设按揭利率 5.25%，年按揭还款 7875英镑。经测算，房东年度税前利润为 3495 英镑。

– 当前：基础税率纳税人需缴税 699 英镑；2027 年 4 月起，税额上涨至 839 英镑

– 当前：高税率纳税人缴税2973 英镑；新规后上涨至 3113 英镑

（测算包含按揭利息抵扣：按按揭利息金额享受 20% 税收抵免）

新规落地后，这笔 3495 英镑的利润里：

基础税率房东到手利润由 2796 英镑降至 2656 英镑；

高税率房东到手利润由 522 英镑降至 382 英镑。

账面上 140 英镑的差额看似不大，但康奈尔集团研究总监阿妮莎・贝弗里奇表示，对市场信心的冲击才是关键。

她说：“单看这次加税，未必会彻底改变房产投资逻辑。但叠加更高的借贷成本、维修成本、监管成本，以及此前一系列税制调整，收益空间已经被持续压缩。

这次加税也进一步拉大了两类房东的差距：个人名义持有房产的房东，和有限公司持有房产的房东 —— 后者的租金利润缴纳企业所得税，不受这一档高个人所得税影响。”

以上是有按揭贷款的情况，还有不少房东是全款无贷。

房产中介 Boydens 为《MoneyWeek》单独测算：一套无贷房源月租 1200 英镑（年租金 14400 英镑），每年可抵扣运营开支 2400 英镑，应税租金利润 12000 英镑。

– 现行税率：基础档缴税2400 英镑，到手 9600 英镑；新规后缴税 2880 英镑，到手 9120 英镑

– 现行税率：高税率档缴税4800 英镑，到手 7200 英镑；新规后缴税 5280 英镑，到手 6720 英镑

两个案例对比，相比现行标准，新预算案每年都要多交 480 英镑税款。即便租金、运营成本不变，高税率房东的利润直接缩水约 6.7%。

出租投资房（buy-to-let）还值得投资吗？

诺里斯（NRLA）认为，很多房东会把这份预算案看作是 “针对房东的报复性征税”。

他补充道：“这是在本就不断加重的压力之上再加一重负担。《租客权利法案》带来多项新增成本：每套房屋每年注册费、强制加入监察专员机构。

除此之外，合法经营成本的税收减免取消，让投资可行性下降、租金上涨。雪上加霜的是，新的购房出租按揭每年要多花约1100 英镑，强制节能改造，很多房源每套要投入最高 10000 英镑。”

同时房东还面临租赁需求走弱、租金涨幅低迷的问题。

英国国家统计局最新数据：截至 2026 年 9 月的 12 个月里，英国平均租金上涨 3.8%，达到 1406 英镑，和 8 月持平。

Boydens 房产中介总经理菲利普・博伊登表示，房东会重新仔细核算收益，寻找替代投资方向。

“加税会成为投资考量里重要一环，会影响他们愿意出价多少、选择什么房源，或是要不要继续扩大资产包。这不代表他们一定会放弃投资，但这套房产必须能证明这笔投入是划算的。”

一部分房东会选择出售房产。

面向房东的网站 Property118 调研显示：三分之二的房东计划在未来 3 年内卖房、退出租赁市场。

但贝弗里奇提醒，事情没有这么简单。

《租客权利法案》设置了长达 4 个月的退租通知期；如果卖房交易失败，还有重新出租的相关限制。即便收益承压，很多房东也会犹豫要不要启动出售流程。

卖房获利还需要缴纳资本利得税；而且当前是买方市场，不一定能卖到预期价格。

贝弗里奇说，不少房东已经选择把名下房产转入有限公司持有，以此缴纳企业所得税，避开高额个人租金所得税。

但她也提醒：存量房产过户会产生前期税费成本，这个方案并不适合所有人。

罗克斯顿财富管理负责人努兰・穆斯塔法总结：一部分房东会自行承担成本，一部分暂缓扩张，还有一部分会选择出售。

她说：“讽刺的是，降低私人租赁对投资者的吸引力，并不会自动让租客租得起房。房产依旧可以是不错的投资，但随便买一套购房出租房就能稳赚高收益的时代，早就过去了。”