疫情后，纵观英国房产市场的一些事

无论你是首次购房者还是打算继续购置下一个物业的房东，都要看清房价下跌对你造成的影响。

由于新冠病毒的爆发，禁止看房和搬家的政策使英国房地产市场陷入了严重的停顿。房地产经纪人、买家和测量师一切关于房产的经济活动被禁止，约820亿英镑的房屋销售被暂缓。虽然政府现在放宽了这些规定，允许房地产市场重新启动，但未来英国房价的预测是严峻的。

复市的道路上有阻碍吗？            

关闭经济活动导致对商品和服务的需求大幅减少，来自经济和商业研究中心（CEBR）的数据显示，封锁使经济萎缩了31%。一些专家预测，由于长期的经济影响，房价将大幅下跌，平均房价将下跌3万多英镑。

CEBR预测，到2020年底，英国房价将下降13%，使平均房价低于20万英镑。报告称，这一下降是由于市场缺乏交易、高度不确定性和整体收入下降所致。CEBR高级经济学家阿拉斯泰尔·尼姆（Alastair Neame）认为，私人租赁行业可能是即将到来的房市崩盘的催化剂。             他说：“那些最有失业风险的人往往是居住在租赁物业的年轻人。如果他们失业，付不起房租，这可能会导致连锁反应的房东被迫套现现象。”

然而，并非所有的专家都预测房地产价格会受到如此巨大的冲击。在新冠疫情爆发前，房地产经纪公司第一太平戴维斯（Savills）预计今年房地产价格将上涨1%，但鉴于疫情现在已经修改了他们的预测数据。该公司研究主管鲁西恩•库克（Lucian Cook）表示，房价可能会下跌5%至10%，这取决于整体经济受到的打击有多严重。

自从实行封锁以来，经济受到重创。不过，经济学家认为，这次衰退与1990年和2007年的经济危机不同。许多经济学家预测经济将出现急剧的V型下滑，这意味着经济可能会迅速反弹。库克说，英国政府已经迅速采取行动保护就业和国民收入，并以低利率和更严格的贷款审查来限制房价下跌。他说：“显然，这次疫情将对经济产生重大影响，但由于利率保持在低位，这次的冲击将会是短暂且剧烈。一旦买卖双方克服这段时间的困难，交易量将开始回升。国民对个人财务状况和工作保障恢复信心需要一定的时间，一旦买家和卖家对市场回暖重拾信心，我们就会看到房价以更强劲势头的增长。”

安永项目俱乐部（EY ITEM Club）首席经济顾问霍华德•阿切尔（Howard Archer）认为，房价能否在2021年之前回到今年年初接近历史最高水平值得怀疑。他说：“很可能房价最初仍会继续下跌，未来几个月很可能会下跌5%左右。我们预计，房地产市场将在第四季度开始回升，然后在2021年进一步上涨。”

英国各地的价格下跌会有所不同吗？

CEBR说，由于各地的失业率和收入的减少的不均，一些地区的房价可能会比其他地区下跌更多。报告支出，由于社交距离令的影响，制造业、建筑业、零售业、租赁业和酒店业的员工所在的地区可能受到最严重的冲击。这些行业均大部分分布在约克郡、亨伯和北爱尔兰，这些区域的房价都可能暴跌16%。

不过，房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）伦敦住宅研究主管汤姆•比尔（Tom Bill）对此并不持有肯定态度。他说：“我们看到买卖双方正在重新调整价格，其中5%到10%的降价已经在市场上出现，以适应疫情带来的风险。我们预计各地区房价变化不会出现巨大差异。如果出现失业热点区，这可能会对该地区产生一定的影响，但除此之外，我们还必须根据近几年里该地区房价的相对表现。”莱坊预测，2020年英国房价将下跌3%，但一旦被压抑的需求释放，市场的活跃度将会回升。比尔说，明年市场复苏时，房价将上涨5%。我们预计伦敦房价将比全国其他地区恢复得更快。这是因为伦敦有更广泛的国际需求，一些买家将会从低迷英镑的汇率中受益。”

对首次购房者有帮助吗？            

如果你认为价格下跌对首次购房者有利，那请在看看以下评论。从表面上看，房价的下跌应该有利于希望登上房地产阶梯的人。不过，现状不太可能为首次购房者创造机会，因为经济的低迷意味着银行和其它放款方不太愿意放贷。资本经济（Capital Economics）经济学家陆汉森（Hansen Lu）早前预计，由于疫情的影响，房价将下跌4%。他说：“我们必须意识到整体的经济下滑是造成房价下跌的本质。现状只对于那些仍有工作、有充足的首期和储蓄的幸运的人群有利。然而，对于首次购房者这类群体却没有明显的好处，由于疫情对经济的影响将意味着许多这类人群将失去工作。”

较低首付的贷款产品数量也大幅下降，使首次购房者的购房难度加大。首次购房者通常会以90%或95%的贷款价值比（LTV）申请按揭贷款，但由于风险加大，放贷方从疫情爆发开始一直在撤回这类贷款产品。

市场会重振吗？            

房地产专家认为，如果政府将印花税延期作为刺激市场消费方案的一部分，房地产市场可能会加快重振步伐。购房者必须为价值超过12.5万英镑的房产缴纳印花税，不过首次购房者可以获得减免。莱坊表示，印花税延期政策将有助于那些因疫情经济放缓影响的买家。RICS也支持这一举措，一旦疫情结束，该政策可能成为重振房地产市场的短期措施。比尔说，印花税的任何变动都将有影响英国房地产市场。大幅削减印花税或延期将改善房地产市场的流动性，并对整个经济产生连锁反应。

不过，印花税的减免受到买卖双方的欢迎，但对国家财政税收的影响的可能性不大。莱坊还表示，扩大“帮助购买”（Help to Buy）计划，可以让开发商更有信心在交易下降期间，在缓慢的市场上推进新的项目。同时，审改房地产法律程序也有助于重启房地产市场。新技术和政策在律师事务所的引入将取缔传统的白纸黑字，让律师们更多时间专注在法律层面上。

房东们会有负资产的影响吗？    

如果房价下跌，这可能使房产持有者陷入负资产状态。这是因为所持有房产的价值低于现有的贷款价值。如果你陷入负资产状态，除非你有额外的储蓄，否则你将无法卖掉现有的房产购置同等或更贵的房产。当你的现有贷款利率期结束时，你也将可能错过一些更好的贷款利率申请。

如果房价下跌，贷款价值比高达90%或以上的人最有可能出现负资产。L&C贷款集团副总监大卫•霍林沃思（David Hollingworth）表示：“如果你现在不打算出售你的房产，而且仍然能够负担得起偿还贷款，那么你就有能力渡过这个难关。如果你决定现在卖掉你的房子，你将会有可能承担这样负资产风险。保护自己免受负资产影响的一种方法是支付高于应有还贷金额。这样一来，你将快速地减少贷款持有量，从而令贷款数低于你物业价值的跌幅。如果你处于负资产状态，换一家新的贷款机构是不大可能的。话虽如此，你仍能与现有放款方达成新的利率方案。”