投资伊丽莎白线周边楼盘：为什么车站附近的房价翻了一番

伦敦最新的交通路线会继续为首都的房地产市场带来动力吗？

1993年5月18日星期二晚上，在格罗夫纳大厦酒店举行的晚宴上，当时的首相约翰·梅杰为20世纪伦敦最大的铁路项目开了绿灯：在英国心脏下铺设一条6英里长的隧道。

下周，距其宣布近29年、190亿英镑的投资之后，Crossrail，现在正式成为富豪紫色的伊丽莎白线，将在帕丁顿和艾比伍德之间运行，将整个横跨伦敦东西的行程从51分钟缩短到28分钟。

Aditi Shinde 和 Soubhik Ghosh这对医生夫妇从威尔士搬迁到伍尔维奇镇上洛弗尔家园（Lovell Homes）新开发的项目 Trinity Walk中购买了一套价值 53万英镑的三居室公寓，他们表示：“今年夏天开放的 Crossrail正是我们搬迁到这的一个重要考虑因素，因为它将减少前往盖伊医院和圣托马斯医院的通勤时间。”

他们并不是唯一一个家庭发现住在新伊丽莎白线上，以加快通勤速度和可能获的升值潜力的居民。Rightmove的伊丽莎白线上的住宅研究显示，在过去十年中，马里兰、艾比伍德和斯特拉特福地铁站周边地区的房价翻了一番多。

房地产咨询机构仲量联行的英国生活研究负责人尼克·惠滕说：“如果没有这条铁路，伦敦西部的阿克顿和绍索尔之间就不会出现数千座新的房屋。”尽管对该铁路项目的竣工需要多长时间存在“疑问”，但房地产商和投资者还是蜂拥而至。事后看来，伊丽莎白线所经过的地区正在发生质的变化，一个奇迹。项目是在近代史上最严重的经济危机之后开始的兴建的，现在是在一场可怕的全球疫情后开放的。拥有五个车站的伊灵无疑是从横贯铁路中受益最大的伦敦行政区，没有另一个伦敦行政区能有如此多的伊丽莎白线停靠站。

Benham & Reeves 房地产代理公司的董事 Marc von Grundherr 回忆说，大量买家涌入伦敦外围区，尤其是梅登黑德、雷丁和阿克顿。这意味着房价和租金飞涨，但随着伊丽莎白线工程的脱轨[项目提案被多个政府提出、拒绝和放弃，直到 2005 年最终推出 Crossrail 法案]，资本增长也随之而来。

Von Grundherr于2019年在Green Quarter新建项目中买了一套公寓，这是伯克利集团对 Southall Gas Works（原煤气工厂）的重建。他花了 375,000 英镑购买了一套单身公寓，那时他认为房价尚未达到顶峰。

根据汉普顿地产代理的研究，大约有一半的早期买家（2009年）是首次购房者，其次是自住业主和投资者。随着新线路工程的推进，到2015年伊丽莎白线所通过的隧道完工时，投资者的比例占沿线所有买家的45%。相比之下，置换房产的买家，跌至买家总数的14%的低点。

Hamptons汉普顿房产中介的高级分析师 David Fell 表示：“投资者的关注点通常是由伊丽莎白线所驱动的新开发项目的计划外，并承诺通过更快的铁路连接带来更高的租金收入。”但随着这条线路的开通日期越来越近，买家的类型发生了很大的变化。首次购房者的数量大幅增加，他们的数量是伦敦市区水平的两倍。

Fell表示，那些热衷于踏上伦敦房产阶梯的人偏爱东部地区，例如斯特拉特福（Stratford）和哈罗德伍德（Harold Wood），而投资者和置换物业者则倾向于西面的伊灵和雷丁。

理查德布兰科是一位专业房东，在伦敦周围拥有14处房产，他说：“我在 2005 年就已经停止买入房产，因为我想英国房产市场的崩盘即将到来，”他并补充道，一旦发生这种情况，他就会每年在拍卖会上购买一栋房子的商业计划。他在2009年以215,000英镑的价格购入了位于斯特拉特福的一栋三居室房屋。

布兰科决定在线路的东边进行投资。在购买斯特拉特福的房子之后，他在 2012 年至 2015 年间在伊尔福德（Ilford）和庄园公园（Manor Park）分别购买了三处房产，这些地区仍然“相对破旧”，那时的房价在 180,000 至 285,000 英镑之间。经过差不多十年的翻新，他表示这些物业的房价已经涨到450,000 到 500,000 英镑之间。

根据仲量联行的数据，自 2012 年隧道开工以来的十年间，伊丽莎白线车站附近的房价平均上涨了73%。这比伦敦同期高出19%。在伊丽莎白线的 41 个车站中，大约 84% 的房价涨幅高于区域平均水平。

西伦敦的阿克顿（Acton）就是一个很好的例子。对于当地居民来说，似乎有一天他们可能会成为房地产的百万富翁。与斯特拉特福和奥林匹克公园类似规模的重建计划正在进行中。“我们离伦敦市中心只有一站路，离金丝雀码头只有六站路。”Kinleigh, Folkard & Hayward在当地的分公司的销售经理 Liam Bray 说，他正以 795,000 英镑的价格出售一套三居室公寓。

如果你还没有投资在伊丽莎白线上的住宅，那你是不是已经错过了房价的暴涨了呢？房价是否有进一步增长的空间呢？

JLL 的高级研究分析师 Meg Eglington 预测，一旦新的铁路线开通开始在伦敦运行，我们将看到更多的房价增长。这些地区现在吸引了一批新的投资者、房东和租户，他们在等待铁路完全竣工后再搬进来。她说： “随着铁路线接近完工，沿线车站的住宅区重新出现在人们的视野中，更短的通勤时间意味着以前公共交通较差的地区现在可以与房价和租金更高的通勤热点竞争。即使是那些后疫情工作更灵活的白领，在他们确实需要通勤时，也希望获得更加舒适、快速和可靠的通勤方式。这将确保房价在未来几年继续受益于新建铁路的带动‘效应’。”

其中一位投资者是 46 岁的室内设计顾问 James McNeill，他于 2021 年 4 月在绍索尔（Southall）的Green Quarter购买了一套价值 365,000 英镑的一居室公寓。“我的主要动机是稳定的财务收入，”麦克尼尔说，“并有了增长的潜力，我认为现在是购买并拥有额外收入来源的好时机。”

Cluttons 房地产中介的住宅负责人詹姆斯海曼承认，在项目宣布时曾对该项目持怀疑态度，他表示，伊丽莎白线的建成将成为“一个巨大的游戏规则改变者”。 “英格兰南部的主要挑战是负担能力，”他说。 “以低于 800,000 英镑的价格获得具有良好外部空间的四居室房屋的地区将非常受欢迎。”

海曼建议绍索尔、海耶斯，哈灵顿和伊尔福德等车站附近的物业是那些在预算内寻找适合家庭入住的房屋的首选地点。根据 Benham & Reeves 的数据，绍索尔是最实惠的房产热点，该地区的房价比伊灵低 27%。紧随其后的是西德雷顿（West Drayton）（低 17%）、海耶斯，哈灵顿（低 15%）、布伦特伍德（Brentwood）（低 13%）和 伊尔福（低 13%）。

海曼说，这些地方——尤其是那些远离伦敦的地方，比如梅登黑德、斯劳、申菲尔德和布伦特伍德——还需要 18 个月的时间才能看到房价飙升。 三十年过去了，伊丽莎白线万岁。