Rightmove 9月份英国房产市场概述
八月房产市场低迷，市场期待秋季的回升
- 9月的新卖家平均要价小幅上涨 0.4%（+1,386 英镑），达到 366,281 英镑，低于同比的正常价格：
- 正如预期，年度房价的变化进一步下降至-0.4%，创2019年3月以来最大跌幅
- 由于利率上升以及买家和卖家学校假期，导致市场活动疲软，导致房价下降幅度达到 2011 年 1 月以来的最高水平：
- 目前出售的房产中有 36.3% 已降价，全英国平均房价降幅为 22,700 英镑（6.2%）
- 与 2019 年 8 月相比，8 月份所有房产类型达成的销售数量下降了18%
- 首次购房者领域（两居室或更小户型）再次成为表现最好的市场领域，与 2019 年相比，口头成交销售额下降了 13%
- 活动开始回暖的迹象，暑期结束的卖家进入市场的新房产数量在 9 月第一周与 8 月份的平均每周数量相比增加了12%
- 随着贷款利率持续下降，买家负担能力逐步提高：五年期固定利率贷款平均利率目前为 5.67%，继 7 月份达到峰值6.11% 后，五年期固定利率连续第七周下降。
在房地产市场活动低迷的一个月中，新放盘的房产平均要价小幅上涨至 366,281 英镑（+0.4%）。自2001 年开始报告以来，除了三份 9 月报告外，每年同期的房价都会上涨，并且低于过去10 年同期记录的 0.6% 的平均水平。虽然一些卖家显然对其定价过于乐观，但大部分卖家似乎确实从一开始就听取房产中介的建议，正确定价。正如预期，年变化率继续呈下降趋势，这意味着房价仍有望实现我们全年下降2% 的预测。
“八月份的情况比往常要慢，因此所有投资者的目光都将集中在未来几周的市场活动上，这将决定今年剩余时间的趋势。英国央行连续 14 次加息，加上许多买家和卖家仍在追赶失去的新冠疫情时的假期，导致夏季市场平静程度超出预期，但我们仍预计秋季会出现反弹。不同地区的市场状况仍然存在很大差异，当地的房地产经纪中介最适合为卖家提供建议，让他们在今年秋天找到买家的最佳机会。”
Rightmove的房产科学总监蒂姆·班尼斯特
对于新卖家来说，今年8 月份比平时更加安静，待售的新房产数量比十年平均水平低 6%。买家询盘量保持稳定，较 2019 年仅下降 1%，但经济状况、节日的干扰和新库存减少导致约定销售数量进一步下降，从 2019 年7 月的 15% 下降至 18% 。自 2 月份以来，首次购房者市场的表现一直优于大户型市场，这种趋势在8 月份仍在继续。2019 年 8 月，两居室及以下区域的成交量下降了 13%，令人鼓舞的是，该区域的买家询盘量增加了1%。
贷款利率持续下降可能会对一些首次购房者有所帮助，尽管对许多人来说情况仍然艰难，但我们现在已经看到贷款利率连续七周下降。所有贷款价值比率的平均五年期固定利率目前为 5.67%，低于 7 月份峰值的6.11%。随着房价和贷款利率的下降以及平均收入的增涨，我们将继续采取小步骤来提高买家的承受能力。
令人欣喜的是，许多卖家对学校暑假期间的买卖停顿做出了反应，降低了放盘价，以帮助吸引买家。疫情爆发前五年内至少经历过一次降价的房产比例平均为 31.2%。这一数字今年已升至 36.3%，为2011 年 1 月以来的最高记录。同样，降价的平均幅度也是2011 年 1 月以来的最高水平，为 6.2%，而疫情前五年的平均降幅为 5.5%。这一降价幅度适用于 366,281 英镑的平均要价，即 22,709 英镑，这表明一些卖家对其最初要价过于乐观，不得不做出比平时更大的调整。
待售房屋仍然没有过剩现象，可售房产数量比 2019 年下降了 7%，但对于寻求更多选择的买家来说，情况正在改善，大多数的公众假期已经结束，孩子们又回到了学校。与8月份异常低的周平均水平相比，9 月份第一周上市的新房产数量增加12%。按行业来看，首次购房者行业的新挂牌量小幅上涨了7%，这可能有助于支撑该市场类别的房价，该市场类别的放盘价仍较去年同期上涨，尽管仅上涨了0.3%。而置换大户型买家市场中的新上市房产量同比增长了 11%，而高端房产市场的新上市量虽然在整体市场中所占比例较小，但新上市量却增长了24%。
“随着我们进入关键的房产销售季节，越来越多的人一直在考虑自己对房屋的需求以及明年及以后想要住在哪里，正在采取行动并进入市场。这有助于改善买家的选择，特别是对于那些寻找更大房屋的买家来说，这也意味着中上层区域的新卖家需要格外小心，不要将价格预期定得太高。对于定价在适当水平的房产，大量销售已达成一致，而那些正在出售的房产所需时长仍比 2019 年同期减少了 5 天。我们还看到，随着市场状况和贷款利率也正趋向于稳定。”
Rightmove的房产科学总监蒂姆·班尼斯特
中介的观点
“在近二十年的房屋销售生涯中，我觉得今年夏天和去年夏天是最低迷的，这可能是由于 2020 年和 2021 年夏天无法旅行的影响，但显然也是在当前的经济背景下。令人鼓舞的是，自 9 月初以来，随着越来越多的房主有动力进入市场，我们看到询价有所增加，这应该有助于转化为未来几周和几个月的销售。”
伯明翰 McHugo Homes 总监安迪·麦克雨果
