11月Rightmove英国房产市场简报
今年年底的市场好于预期，多数卖家定价更具竞争力
要点：
- 随着圣诞节的临近以及卖家继续采用更现实的定价来吸引买家，11月新卖家的平均要价下降了1.7%（-6,088 英镑），至362,143 英镑。
- 尽管从疯狂的疫情时期市场向更正常的活动水平的转变一直很缓慢，但关键指标表明，在 2022 年年末市场动荡结束后，这一年迄今为止比许多人的预测要好：
- 平均放盘价仅比 5 月份峰值低3%，首次定价仍然是吸引买家的关键
- 目前议定的交易额比2019年正常市场水平低10%，较上个月低 15% 有所改善
- 疫情封控时期导致的库存短缺已经结束，待售房产数量目前仅比 2019 年少 1%
- 然而，一些地区和市场领域继续比其他地区和市场领域更好地适应更具吸引力的定价需求：
- 单身公寓、一居室和两居室房产的议定销售数量仅比 2019 年的水平低 7%，而四居室独立别墅和所有五居室以上的大户型房产的议定销售量比2019 年低 14%
- 虽然中部地区和所有南部地区的房价逐年下降，但相比之下，威尔士、苏格兰和英格兰北部新上市房产的价格却有所上涨
- 英国央行连续两次维持基本利率有助于使买家需求与 2019 年的水平保持一致。现在，许多人将关注即将发布的秋季声明，并希望看到的不仅仅是贷款担保计划的更新。
本月新卖家要价下降 1.7%（-6,088 英镑）至 362,143 英镑。每年的这个时候的放盘价通常会下降，认真的卖家会更具竞争力地定价，以在圣诞节前吸引心烦意乱的买家。然而，今年11月的跌幅是五年来最大的，这表明新卖家也越来越多地从放盘的一开始就采用更现实的卖价预期来吸引潜在买家采取行动。随着 年底的临近，关键指标表明市场虽然充满挑战，但比许多人的预测更为积极。
“我们预计今年最后两个月新卖家的放盘价会下降，认真的卖家开始将自己与随意的卖家区分开来，并以有吸引力的价格来吸引买家，从而消除圣诞节其他的声音。然而，本月比平常更大的跌幅表明，在通常的定价季节性中，我们开始看到更多的新卖家听取房产中介的建议，并以更具吸引力的价格进入市场，以在过度乐观的竞争中脱颖而出。买家仍然存在，但对于许多人来说，由于贷款利率上升，他们的负担能力大大降低。现在看来，越来越多的卖家正在了解 Rightmove 的研究；如果他们第一次定价就正确，而不是定价过高然后随后降价，那么获得买家的机会就会大得多。”
Rightmove 房产总监蒂姆·班尼斯特
尽管 2022 年年底经历了动荡，但今年迄今为止的情况比许多人预期的要好。放盘价已从疫情期间市场出现的不可持续的泡沫高度有所回落，当时许多销售都以最佳和最终出价进行交易。然而，新卖家的要价目前仅比5 月份峰值低 3%，而且要价相对较小的降幅，再加上每月上市的新房产数量稳定，有力地表明强制销售并不普遍。
目前买卖双方已达成一致的交易数量比 2019 年同期低 10%，较上个月比 2019 年水平低15% 有所改善。由疫情引发的库存短缺现在似乎也已经结束，待售房屋数量目前仅比 2019 年同期少 1%。虽然待售房屋肯定不会出现过剩现象，但英国各地的买家可能会看到，与一年前相比，当地的选择更多了。
然而，这些是英国的平均水平，在当前对房价非常敏感的市场中，一些地区和行业在房价转型期间的表现要好于其他地区和市场。与大户型的住宅市场（四居室独立别墅和所有五居室以上的住宅）相比，小户型住宅市场（单身公寓、一居室和两居室的房产）的销量仅比 2019 年的水平低 7%，协议的销售数量比 2019 年低 14%。与此同时，英格兰中部地区和所有南部地区的房价逐年下降，但威尔士、苏格兰和英格兰北部等房价更实惠的地区的要价却出现上涨，因为市场变化，状况以不同的方式影响当地的房地产市场。
上周，英国央行选择连续第二次维持基准利率不变，这支撑了买家需求，并有助于使其与2019年的水平保持一致。现在，许多人关注的秋季声明，以了解任何政策公告或市场激励措施。秋季预算的一项公告是更新贷款担保计划，该计划鼓励贷方为申请人提供高达95%的贷款价值比的贷款产品，帮助那些首付款较少的买家。然而，英国央行和金融市场行为监管局 (FCA) 的数据显示，市场上仅有约 5% 的贷款产品属于此类高贷款比值，凸显了该计划的局限性。
“今年给买家、卖家和房产中介带来了许多新的挑战。尽管经历了许多曲折，而且距离今年年末还剩七周时间，但数据表明 2023 年的积极因素比许多人去年这个时候想象的要多。即将发布的秋季声明将为 2024 年定下基调，特别是如果有任何重大政策公告的话。我们希望政府能够考虑到任何新政策对市场的影响，出台的任何措施都能帮助到尽可能多的推动者。像贷款担保计划续签这样有限的公告将错失为搬家者，特别是首次购房者提供一些支持的机会。”
Rightmove 房产事务总监蒂姆·班尼斯特
房产中介的观点
“与过去两年相比，市场具有弹性，并且更加有利于买家。正确的定价是目前潜在卖家最重要的工具。我们看到一些卖家试图以过于乐观的放盘价向有资格的买家试探市场。然而，错误的后果是显而易见的，数据显示，许多第一次没有正确定价的卖家最终会浪费大量时间和金钱。
“创纪录的高租金让那些想要存下首付并进入入门市场的首次购房者变得困难。与此同时，利率上升以及房东的税收和立法负担增加，导致一些私人房东退出私人租赁市场。需要采取激励措施，鼓励更多私人房东重返市场并改善供应——房东不是问题，更多的投资和可供出租的房产才是降低租金的解决方案。”
约克郡 Preston Baker 董事总经理伊恩·普雷斯顿
“目前，选择合适的地产经纪公司来帮助确定合适的房屋价格对于卖家来说至关重要。买家比一两年前有了更多的选择，这意味着如果卖家定价过于乐观，买家就会转向价格更具竞争力的邻居。然而，与几个月前相比，我们开始看到卖家的定价更加现实，而且 11 月份迄今为止的活动水平也很积极。如果价格合适的话，肯定还有买家愿意迈出这一步。连续两次维持基本利率不变、提供的固定利率抵押贷款交易更加稳定，以及人们普遍认为利率现已见顶，这些都给买家带来了一些保证和信心。”
伍斯特郡 Nicol & Co. 董事总经理马特·尼科尔
