《租户权利法案》：伦敦房东和租户的关键变化

英国《租户权利法案》将给私人租赁市场给这一代人带来最大的变革。以下是房东和租户需要了解的内容。

《标准报》与汉普顿的专家合作编辑，探索《租户权利法案》对伦敦的房东和租户都意味着什么，以及如何做好准备。

目前正在议会进行三读的《租户权利法案》被描述为这一代人以来私人租赁市场的最大变革，是自1988年《住房法》以来第一部对私人租赁改革的重大立法。伦敦三分之一的家庭租户是在私人租赁市场，仅首都伦敦就有100多万租户，租赁市场价值6170亿英镑，任何变化都可能对该地区的住房产生巨大的影响。

汉普顿在伦敦和东南部拥有超过85家分店，每11分钟就会出租一处房产。Homes & Property栏目与租赁专家共同编辑，就该法案将如何影响房东和租户以及他们应该如何做好准备进行讨论。

记者问：《租户权利法案》中提出了对租赁法的哪些修改？

答：目前正在议会进行三读的《租户权利法案》将意味着禁止第21条（无过错驱逐）终止租赁合同、禁止租金竞标战和终止定期租约。

仅允许房东每年调整一次租金，并且必须与当地市场租金价格保持一致。所有租赁物业都需要达到体面住宅标准规定的最低质量标准，租户可以要求在家里养宠物。

记者问：这将如何重塑租赁市场？

答：未来将有一个更加开放的市场架构，租户可以确信他们可以在一处房产里呆多久，只要他们有收回房产的具体权利。对于习惯于在固定租约期限结束后无需提供理由即可收回房产的房东来说，这在理论上是一个相当大的冲击。但我认为，更大的变化是围绕租金及其广告方式，对超卖竞价进行了新的限制，挂牌租金价格将会是最高实际租赁租金价格。

同样可能对整个私人租赁行业产生重大影响的还有要求房东加入国家财产数据库和批准的补救计划的新规定，Awaab法的引入[要求所有房东在特定时间内解决包括潮湿和霉菌在内的健康危害]以及体面住房标准的实施。

对房东有什么好处吗？

记者问：房东会有什么好处吗？

答：这将创造一个更加平衡和透明的租赁市场，使每个人都受益。房东和租户应该有更好的关系。使得租户支付他们认为公平的租金，并将房产维持在更高的标准。当租户想要离开时，他们将继续提前两个月发出通知，而房东通常需要提前四个月发出通知。居住在保养良好的物业中的负责任的租户似乎会居住更长的时间，这对大多数房东来说都是好事；他们通常会努力避免租户变更，这会增加空置期。多年来，好房东被坏房东所影响。实际上，他们目前正在通过提高房产标准来缴纳影子税，而其他根本不遵守法律的房东并不按要求纳税。

记者问：宠物准入立法会有利于房东吗，还是只对租户有利？

答：这对两党来说都是一场胜利，希望饲养宠物的租户明白这是一种什么样的责任，通常会先确定他们可以履行对该租赁物业的承诺。这些都是租户的积极品质，所以如果房东从这个角度看待房产中的宠物，他们可能会有不同的感受。大多数房东担心宠物会对房产造成不同程度的破坏，但无论出于何种原因，在租赁中都是不可接受的。因此，无论损坏是由宠物还是租户造成的，房东索赔的能力都没有区别。如果有必要，房东可以安排宠物保险，应该有助于提供进一步的保障。

记者问：《租户权利法案》是否存在任何潜在的陷阱？

答：据报道，法院处理相关租赁纠纷案件的能力和强收房产的时长可能是最令人恐惧的因素，在过去12个月内通过法律系统的房东中，有57%的人表示有过负面或非常负面的经历。但我认为我们需要增加视角。每年约有40000起私人租赁纠纷案件过审，仅在伦敦就有100万份租约。显然，负面的新闻确实存在，房东在法庭上可能会遇到困难（尤其是在必要的文书工作不到位的情况下），但与实际租赁数量成比例的问题仍然相当罕见。

该法案将对租户产生什么影响？

记者问：该法案会对租户产生任何负面影响吗？

答：有可能。该法案取消了租户提前支付一个月以上租金的能力，这实际上可能会对那些依靠储蓄支付租金的租户和难以证明有足够收入的个体自雇人士或提前支付租金以换取租金折扣的租户不利。由于预计会出台该法案，我们看到第21条的提交量有所增加。去年，英国共发出32287份第21条通知，比2023年增加了7%。从现在到该提案成为法案前，我们可能会看到越来越多的租约通过第21条通知终止，租金上涨至完全市场价值。

如果收回房产的房东在该法案出台之前选择出售房产，我们可能会看到伦敦等昂贵地区的租赁房产供应量下降。这对首都的数百万租户来说将是个坏消息，他们可能会经历租金价格加速增长和选择减少。

如果你今天不是租户，但你想在明年某个时候租房，而且缺乏良好的信用评分，或者你是自雇人士，如果房东觉得他们对该房产的控制权不如今天，说服房东为你提供租赁可能会有点棘手。

立法的任何变化都会在实施过程中引发一些动荡。房东会质疑他们想租给谁，他们会为租户搬进来做多少，他们是装修还是升级，有很多需要平衡的地方。最终，对租房者来说，意想不到的后果是租金可能会更高，因为如果租户比预期更快地进出，房东的成本可能会上升。

记者问：造成什么长期的影响？

答：如果程序上的失误影响了该法案的成功实施，例如房东收回房产所需时间过长，那么投资于租赁物业的吸引力可能会减弱。房源供应减少将给租金带来通胀压力，这对剩下的房东来说是个好消息，但对租户来说是个不利的前景。

三四年后，市场将发生根本性的变化。它将更加结构化，营业额将略有放缓。房东会不同，租户也会不同。但是，有很多人不想买房，或者买不起房子，也不能进入政府福利住房，想住在私人出租的房子里，还有很多人想提供房子。这些数据在相当长的一段时间内没有太大变化，也不会因为你改变了租房的方式而改变。

每位租户都将使用默认的有保证的短期租约。市场完全有可能出现轻微分化，不同的租赁模式将开始对入住风格产生更强烈的依恋，例如，来自海外的租户可能会进入一种允许提前租赁的特定租赁模式，学生可能会进入允许定期租赁的特定租赁模式。

记者问：这项立法对房东来说容易吗？

答：不使用中介的房东可能想开始，至少在接下来的12个月里，当情况稳定下来，他们会站稳脚跟。目前已经有170项法律需要房东遵守，我的建议是在这一点上不要自己找租户。一个好的租赁中介，会引导房东应对这些政策的变化，并帮助他们避开任何陷阱。

答：有好的建议真的很重要。如果你在某个地方的投资计划中有数百万英镑，你会每6到12个月与财务规划师对接。奇怪的是，没有那么多人以同样的方式看待具有相似价值的房产。这将有助于房东的一件事是鼓励他们进行更具战略性的规划。

房东的适当规划很重要。他们习惯于控制终止租约的决定，特别是在选择出售租赁物业时。在新的世界里，他们可能会等待租户触发终止协议，然后决定是重新出租还是出售。如果他们的租赁投资计划是一个10年的计划，并且在五六年后就转手，那么答案将是重新出租。如果接近10年点，卖出决定可能是正确的。随着这项法案的通过，房东的心态需要改变，虽然很少有人喜欢改变，但这不必被视为有问题。

房东可以提高租金吗？

记者问：房东还能涨租金吗？涨多少？

答：对超卖会有限制，挂牌价格将成为房产可以出租的最高价格。租金每年允许上涨一次，但价格必须与市场租金保持一致。租户可以对不公平的租金上涨提出质疑，法案生效后，私人房东面临的一个问题可能是，挂牌租金（在中介网站和房地产门户网站上可见）与市场租金不同。这些租金价并不能证明当地租户真实支付的租金，只能证明房东所要求的租金价格。

市场知识将变得更加有限。目前，每个人都可以在其中一个[房产]门户网站上了解租金是多少，但这些数字很快就会成为有人推销他们房产的价格。而不是有人支付的价格。人们可能会对营销数字有所提高，因为你不能接受超过这个数字。但这意味着，除非你有数据，可以看到人们在一个地区发现了什么，否则当你试图评估租金上涨的租金时，这很困难。

记者问：该法案会立即上升到法律层面上执行吗？

答：将会有一个D日，届时所有现有的短期租约都将成为有保证的定期租约，房东将有一个月的时间提供政府指定的各种文件。政府将非常努力地争取在7月前获得王室同意，这是否会转化为今年生效是一个持续的问题。

正常的惯例是法案生效，然后通过法规，如果没有28天的通知期，这几乎是不可能的。政府表示，将给该行业至少两个月的时间进行准备。两个月出现问题。它没有足够的时间来准备和分发新的租赁文件，让中介和私人房东引入适当的流程，或者让租户从政府承诺的促销活动中受益。

记者问：如果房东违反新的法规，会产生什么效果？

答：有罚款的风险，一般从7000英镑到40000英镑不等，然后是租金还款令，还款期可能会延长到几年。租金将从12个月的租金增加到24个月。从房东的角度来看，偿还24个月的租金是一个相当大的问题。贷款机构也开始对此感兴趣，因为他们突然意识到，如果房东必须偿还24个月的租金，他们可能无法承担还贷额。贷款机构可能会更密切地关注他们贷款给的房东的商业模式。