2022年英国楼市会崩盘吗？

尽管存在物价危机、通胀上升和经济衰退的传言，但房价仍然居高不下

英国房价在不久的将来有没有下降的希望，或者基本上每年上涨10%以上？

一位沮丧的首次购房者最近在 Reddit 论坛上发布了他们的困境：“我和女朋友的年收入为53,000英镑，准备的首付款为35,000英镑，但在我们所要的地区10英里半径范围内没有房子的价格低于30万英镑，我们这个三口之家买房子似乎已经没有希望了。”

但随着贷款利率攀升和通胀上升——英国房地产市场放缓的威胁正在增加。那么，大修正有可能到来吗？

“如果房价下跌三分之一，那将是最大的房地产市场崩盘之一”拥有谨慎记录的独立房地产分析师尼尔哈德森上周在他的博客中写道：“按揭利率的突然上升很可能导致房价回调——上涨至3.6%（从 1.6%目前）将导致房价被高估 30%。”

但在潜在买家开始兴高采烈入市之前，房产团体Generation Rent的副主任Dan Wilson Craw警告说：“如果没有更广泛的经济动荡和收入下降，房产市场不太可能发生崩溃，这意味着那些热衷于购房的人如果投资于股票市场，就会失去他们的积蓄，并可能失去工作。我认为负资产不像 2008 年那样成为一个大问题，因为我们已经有十年严格的贷款负担能力规定，所以通常人们在房产中拥有更多的资产，并且不太可能遇到还贷问题。”

“我们不太可能看到房屋强收和强制卖家数量大幅飙升”在2008年至2009年的全球金融危机中，房价下跌了 20%，超过100万英国房东陷入负资产——当他们的房子房价跌破了他们持有的贷款的价值。

如果房价急剧下跌，他们将有能力偿还现在价值低于所借房屋的贷款，而购买了95%贷款价值贷款的首次购房者就可能不会感到欣慰。然而，Wilson Craw的说法是正确的。2007年12月，首次购房者贷款的平均贷款价值比为82%；到2021年12月，这一比例为 76%。此外，根据 UK Finance 的数据，2007 年还款占收入的 24%，但到2021年仅为 17%。

“市场面临的更大风险是通胀和利率上升”

Capital Economics的Andrew Wishart预计英格兰央行将不得不将基准利率提高到 3% 以抑制通货膨胀，这使我们处于自 1980 年代后期以来贷款利率增长最快的风口浪尖（当时房价下跌了 20百分）。

“如果低利率是罪魁祸首，那就是个坏消息，”预测机构 EY Item Club 的首席经济学家 Martin Beck 说。 “现在利率自 2007 年以来首次持续上升，这可能会给房价带来特别坏的消息，即使房屋建设仍然很低且银行不收紧贷款标准。”

但是，该银行的基准利率为 1%。1989 年秋季为 15%，2007 年 12 月为 5.5%——即使升至 3%，按历史标准衡量也将处于低位。

更重要的是，大多数房东将因利率上涨而受到缓冲，他们采用的是长期固定贷款利率——尽管预计今年和明年将结束300万笔固定利率贷款产品的申请。不过，就目前而言，首次购房者仍有可能在未来五年内获得固定为 2.6% 的贷款。

“我们认为明年的平均贷款利率将从 1.6% 上升到 3.6%。但我们并不那么悲观，但不会像 2007 年或 1989 年那样糟糕，”Wishart 说。

对于大多数房东来说，不断上涨的生活成本将是负担得起的——主要是因为失业率低，企业仍在忙于招聘。Wishart担心，尽管人们不会被迫出售积压的房产或拖欠贷款，但市场将停滞不前，因为人们“坐以待毙”而不是花钱搬家或改善住房。

“没有人预计房价会像 1990 年代或 2008 年那样暴跌。下跌或持平的可能性更大”

经济和商业研究中心的经济学家卡尔·汤普森表示：“我们预计，继今年增长 5.4% 之后，到 2023 年房价将下降 2.9%。年度跌幅将在 2023 年第二季度达到 5.3% 的最严重水平。虽然按照最近的标准来看，这很明显，但这显然与 2008-2009 年的比例不同，其中最糟糕的一年急剧下降了 15.5%年收缩。”

Wishart 预测今年将增长 8%，然后在 2023 年下降 3%，在 2024 年下降 2%。“劳动力市场强劲，我们预计失业率不会大幅上升，”他说。“通货膨胀率很高，今年为 8%，明年为 5%，但工资正在赶上今年和明年上涨约 5% 的房价。”

两位经济学家不一致的地方是英国受影响最大的地方。 Wishart 预测，伦敦和东南部的房价跌幅最大，分别下降 10% 和 7%。汤普森则认为，在疫情期间涨幅最大的地区，包括威尔士、西北部、约克郡和亨伯河，房价跌幅最大。与此同时，伦敦和东南部的价格将经历不太严重的调整。

“没有统一的市场；阿伯丁和北爱尔兰的房价仍然低于 2007/2008 年。中部和北部的一些市中心公寓从 14 年前开始还没有恢复到应有的价值。这是关于个别房产，而不是平均水平——有些会上涨，有些会下降，有些会保持不变，”Designs on Property 资深分析师兼董事总经理凯特福克纳说。

“供需失衡仍导致价格居高不下”

莱坊房地产代理公司住宅研究主管汤姆比尔认为，在寻找市场放缓迹象时，这种供需失衡是值得关注的关键，而不是抵押贷款利率、通货膨胀或就业。“它不像五个月前那么紧张，但我们仍然有高需求和缓慢的供应。下一个适当的考验将是学校假期后的秋季销售季节。”

Wilson Craw 和 Hudson 也在密切关注交易率，同时密切关注租赁市场。

来源泰晤士报，ukalfa.cn