经济可能出现低迷，但房源的供应不足意味着房价将可能停滞不前

经济可能出现低迷，但房源的供应不足意味着房价将可能停滞不前

英镑9月黯淡，新首相和财政大臣的经济政策吓坏了伦敦金融城的投资者，房产市场前景黯淡。突然之间，关于房价暴跌的话题已经成为市场的主流——即使是最冷静的评论员也说这将是难以避免的。几天后，大量资金似乎已从市场撤出。悲观是合理的吗？

上个月，当前财政大臣夸西·克瓦滕宣布他的小预算案时，房地产专家对印花税的削减表示欢迎。根据 全英建筑贷款协会Nationwide的数据，9月份房价持平（尽管年增长率保持在 9.5% 的高位）。

“过去几个月市场的需求一直疲软，但该公告可能会刺激更多需求，”Rightmove的蒂姆班尼斯特在预算公布后立即表示，“如果该预算案确实导致潜在买家大幅增加，争夺有限数量的待售房产，那么它将可能会导致未来几个月内房价出现一些非季节性上涨。”该房地产门户网站报告称，在公告发布后的几个小时内，该网站上的流量增加了10%。

然而，许多想买房的人都会关注英镑的走势，但很少关注英国政府债券（被称为“金边债券”，因为它们的证书传统上是镀金边）或批发货币市场。

然而，这些正是他们应该关注的地方，因为政府债券收益率（或利率）的急剧上升可能会给房地产市场带来非常坏的消息：在某些情况下，首次超过5%近三年的时间。按揭贷款机构的融资成本也有所上升。

“我们衡量零售银行借贷利率的指标已跃升至5%，远高于8月份3.6%的平均房贷利率，”凯投宏观的安德鲁·威斯哈特说，“因此，如果贷方没有撤回这些贷款产品，他们就会同意贷款，但他们会因此而蒙受损失。当然，许多贷方主要由客户的存款资助。但是，如果银行利率按照金融市场的定价而上升，而存款利率随之上升，则对其净息差的影响将是相似的。 结果是，预计融资成本平均为 5%，假设贷方维持其净息差，固定贷款利率将立即跃升至 6% 左右。”

与过去不同，现在并不是每个人都需要为他们的固定利率的贷款再融资，而且相对较少的近期借款人使用浮动利率的贷款产品，但这可能是一个巨大的冲击。

根据BuiltPlace的住宅分析师尼尔哈德森 (Neal Hudson) 的说法，每三个月，大约有 30万名贷款持有者的固定利率贷款期结束。这将在明年第二季度达到37.5万的峰值。英国央行的首席经济学家休·皮尔警告说，必须做出“重大”回应，这将可能发生在利率达到新高的时候。

自去年 12 月以来，央行已七次上调官方利率，从创纪录的 0.1% 的低位降至上个月的 2.25%。现在金融市场担心利率可能不得不升至 6% 甚至 7%，这是自金融危机之前以来的最高水平。

基准利率的升降很重要，多年来，房价上涨超过了收入和平均收入的增长。但由于利率非常低，购房者甚至首次购房者仍然可以负担得起住房。一旦买家凑够了一笔首付款，低贷款利率就可以负担得起每月还款。

哈德森的计算引起了轰动。他们表明，在这种情况下，更高的利率是非常重要的。虽然 6% 的按揭贷款利率与1980年代的峰值相比较低，但当根据更高的家庭债务和更高的房价进行调整时，负担将与1980年代末和1990年代初的相似。康威指出，这些利率水平促成了现代历史上最严重的房地产崩盘。

事实上，现在情况可能更糟，因为在1980年代，购房者至少受益于贷款的税收减免（称为 Miras，或源头贷款利息减免），以鼓励购房。这项救济于2000年4月被废除。

当时和现在一样，刚刚出台了一项大规模的减税预算，将所得税的最高税率降至仅 40%，工党议员以“耻辱！”的呼喊回应。这是对 1988 年 3 月奈杰尔劳森预算的反应。经济和房地产市场似乎是公平的，不仅税收在下降，而且在那个时代，利率也非常低。经济蓬勃发展，房地产市场也是如此。

根据 Nationwide 的数据，1988 年春天的房价通胀率为 13.8%，1989 年初升至 32%。这是英国房地产市场历史上最大的房价暴涨之一。但通常这种情况会以泪水告终。利率在 1988 年夏天开始上升，到 1989 年 10 月上旬，正好赶上保守党会议，利率高达 15%。现在不仅是房价通胀放缓的时候，而且是“重大调整”——崩盘的时候了。

房价在 1989 年秋天开始下跌，很快就以两位数的速度下跌。到 1993 年房价停止下跌时，全国平均房价下跌了 19%，伦敦和英格兰东南部的房价下跌幅度最大。伦敦房价在下跌 32% 之前才停止下跌，而东南部的房价下跌了 31%。

即使房价停止下跌，问题也并没有消失。直到 1997 年底，全国的房价才回到 1989 年的水平，而在伦敦和东南部则要到 1998 年才恢复到原先水平。其后果是多年痛苦和令人担忧的负资产——人们的房屋价值更低，在在某些情况下，比他们为购买它而拿出的贷款还要多。房主因此而被困住，即使家庭情况发生了变化。

由于家庭不断扩大，年轻夫妇需要更大的住所，他们不得不利用他们所拥有的东西，直到他们从负资产魔咒中解脱出来。搬家工作的人不得不租房，同时还要支付他们无法出售的房产的贷款，或者依靠朋友和同事的帮忙。许多以家庭住宅为抵押品的小企业主在银行变得沉重时别无选择，只能认输。因还贷延误而被法拍的物业数量飙升。

历史会重演吗？秃鹫正在房地产市场上盘旋，而房地产市场刚刚从疫情的一次意外的小型繁荣中崛起。 7 月份房价通胀率跃升至 15.5%，但由于去年同期房价低迷，这一涨幅似乎被市场夸大了。

不难发现房价大幅下跌的预测。 Wishart 在最新发展之前预测会下跌 7%，但现在认为跌幅会更大。他指出，贷款利率上升至 6% 可能意味着房价下跌 21%，但他预计降幅将限制在 10% 至 15% 之间。

咨询公司牛津经济研究院（Oxford Economics）将警告称，英国房价被高估了 30%，并即将下跌。它说房价崩盘看起来“越来越有可能”。

甚至在最近的动荡之前，汇丰银行的分析师就预测全国房价将下跌 7.5%，伦敦市中心的房价将下跌 15%，从而引发了房屋建筑商的股价下跌。投资银行瑞士信贷的分析师预测房价将下跌 10-15%，而贷款经纪John Charcol 的雷·博尔格预计房价将下跌 10%。

什么可以防止房价暴跌发生？利率可能不会像金融市场担心的那样上升，从而避免了一些危险。转变的第一个迹象出现在前财政大臣的小型预算案之后不久，当时英国央行宣布将在市场上购买金边债券，以试图阻止长期利率的急剧上升，该利率一直在推动贷款利率上升。随着当局试图摆脱小预算造成的混乱，更多的政策逆转是将可能的，而取消 45 便士的最高税率已经被放弃。

央行的干预是出于“金融稳定”的考虑。出于类似的原因，它不想让经济或房地产市场崩溃。市场上的极度恐慌应该会消退。

新任财政大臣杰里米·亨特（Jeremy Hunt）取消了除印花税之外的几乎所有小预算案中的减税措施，减少了政府金融黑洞的规模，这应该可以让全球金融市场放心。他还进一步安抚了金边债券市场，因此固定利率不会上涨那么多。

房地产市场也经常无视崩盘的预测，在疫情期间表现得非常出色，当时许多人担心经济崩溃会导致价格暴跌。取而代之的是小型繁荣，其中一些势头仍在继续，这无疑得益于极低的利率和较早的印花税削减。

房地产市场是一个由买卖双方组成。在 1990 年代初的崩盘中，有许多被迫卖家无法应对天价的利率。只有当同样的事情再次发生时，才会发生崩溃。新房供应很少跟上需求，而在现房市场上，房地产经纪人通常会抱怨市场上没有足够的房产。

这可能会改变。这将是一个艰难的冬天，我们应该认真对待崩盘或修正的预测。但这远不能保证。房价可能会停滞而不是急剧下降。

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