我房子所在地区的房价会上涨还是下跌？
预测房价已经变成一种全国性的痴迷——但英国并不擅长这一点。去年秋季贷款利率飙升时，一些持末日论调的经济学家预测房价将迎来断崖式的下跌，而另一些经济学家则较为平静。
预算责任办公室预测，从 2022 年底到 2024 年，峰值到谷值将下降 10%，此后该数据已下调至略低于 8%。虽然根据今天的房价现象和数据，这些对小幅下降的预测看起来更接近事实，但所有这些预测都没有考虑到基于学校、社区设施和犯罪等众多因素的超本地波动。
放大到英国的不同地区，情况就会发生巨大变化。《泰晤士报》利用英格兰和威尔士数百万房产销售数据对社区层面的房价进行了全面估计。
结合通货膨胀来计算您所在地区房屋价值的实际变化。该数据实际上表明，如果考虑到通货膨胀因素，典型房屋的价值下跌应该不会高于 2007 年金融危机之前的水平。
引用富兰克林·罗斯福的话，房地产仍旧是“世界上最安全的投资项目”。自1990年以来，虽然英国的消费者价格上涨了150%，但房价却飙升了约400%。投资房地产通常可以抵御通货膨胀。
但事实上，如果你在 2007 年在英格兰南部以外的地方买了一套房子，一旦考虑到通货膨胀因素，现在它的价值可能会低很多。
数据显示，自金融危机以来，南北房价存在巨大差异。涨幅最大的是伦敦哈克尼区（Hackney），该区房价自 2007 年以来上涨了 40% 以上；邻近的沃尔瑟姆森林（Waltham Forest）和哈林盖（Haringey）也不甘落后。然而在达勒姆郡（Co Durham）、布莱克浦（Blackpool）和桑德兰（Sunderland），房价却下跌了近三分之一。
不过，最近，一旦考虑到通货膨胀因素，房价就全面下滑。自 2021 年 6 月以来，塔尔哈姆莱茨（Tower Hamlet）和兰贝斯（Lambeth）等伦敦内城区的房价已下跌了五分之一以上。房价均值为100万英镑或以上的社区经历了其中最严重的跌幅。
英国土地登记数据的分析仅涵盖英格兰和威尔士的房产交易。苏格兰房地产市场的运作方式略有不同：那里的房产通过“盲目竞标”方式出售，卖家要求高于或接近最低价格的报价——哄抬房价几乎是闻所未闻的。单独的数据显示，过去两年苏格兰的房价略好于英格兰。尽管自 2021 年以来北爱尔兰的房价表现优于其他联邦地区，但那里的房价比 2007 年要低得多。
然而对于一些人来说，房价没有进一步下跌是一个谜。3 月份，预算责任办公室称英国房价将从2022 年末的 292,000 英镑降至 2024 年中期的 263,000 英镑。事实上，从名义价值（即不包括通胀）来看，房价超出了预期，基本持平。
数据显示，原因在于买家只是吸收了差额，并支付了更高比例的工资来补偿。英国财政部的最新数据显示，现在平均每月的还贷额占收入的 21.3%，上次出现这一比例是在 2008 年 11 月，比两年前的 17% 有所上升。对于首次购房者来说，这一比例为22.1%。
首次购房者还有更长的贷款期，并不得不筹集更多的存款来抵消更高的利息。咨询公司BuiltPlace的分析师兼创始人尼尔·哈德森(Neal Hudson)表示：“在房价没有调整的情况下，我们最终会面临比去年本已失败的房地产市场更糟糕的情况。” 事实上，买家是在花更多的钱买到更小的房子。
凯投宏观预测2023年房价将下跌 6%，该分析公司表示，不需要申请贷款的现金买家的需求高于预期。此外，该研究公司的高级经济学家安德鲁·维沙特表示，被迫出售房产的业主人数比预期要少。自2015年以来实施的负担能力压力测试意味着大多数业主有能力承担增加的还贷额，而失业率仍然很低。
接下来是什么？事实是我们对现在实际发生的事情知之甚少。例如，我们分析中使用的土地登记局的数据有很大的延迟，因为这些数据仅涵盖了六个多月前的市场数据。这仅仅是因为完成销售需要时间，以及土地注册处处理数据和上传数据需要时间。
尽管房价尚未像许多人想象的那样暴跌，但市场也没有真正回暖的迹象。Rightmove 的数据显示，2023 年 10 月，英国房产放盘平均需要62 天才能找到买家，而 7 月份则为 55 天。每个房地产经纪公司的平均放盘数量达到一年多来的最高水平。
大多数分析师预测 2024 年房价将小幅下跌。例如，Rightmove预测下跌 1%。凯投宏观目前预测下跌 1.5%。购房代理亨利·普赖尔 (Henry Pryor) 也预计房价会下滑，但认为交易量将进一步下降，“由于大选前市场低迷，交易量将进一步下降，交易量将不到100 万套房屋”。
鉴于悲观的预测，如果房价保持平稳，大多数业主都会感到高兴。然而，由于其他一切成本在两年内上涨了 16% 以上，房地产暂时还不是买家所习惯的抑制通胀的投资方式。
将土地登记处的数百万房产销售数据（追溯到二十年前）与相应的社区（国家统计局称之为“中等超级产出区”）进行了匹配。这些是英格兰和威尔士的地理区域，每个区域的人口约为 8,000 人。计算每个社区的滚动年平均值。然后将其与消费者价格通胀数据相匹配：这意味着我们可以计算出每个地区的房产以今天的价格出售的价格。该平均值没有考虑所售房产类型的变化。这也是对变化的保守估计，因为它采用了过去 12 个月的平均价格。
