放宽房贷将有助于首套房买家;埃隆·马斯克希望重新命名英吉利海峡;移民的涌入正在支撑一个原本难以维持的租赁投资市场

放宽房贷申请审核将会有助于76000多名首套房买家

第一太平戴维斯Savills表示，首套房买家的潜在增长率将达到24%，但警告称，随着贷款规定放宽，遭法拍的房产数量也将增加。

一项新的分析发现，在政府向监管机构施压以促进经济增长后，放松金融危机后的房贷审核规定将有助于数万人买到他们的第一套住房。

专家表示，计划中的贷款规则改革可能会使约76000名首套房买家获得足够多的贷款，以进入房产阶梯，但放宽审核规则也可能会增加法拍房的数量，并加剧房产市场的通胀。

房地产代理第一太平戴维斯估计，如果英国金融行为监管局（FCA）和英国央行为买家获得更大贷款金额来铺平道路，首套房买家的数量将增加24%，总体购房者人数将增加20%，即125600人。

伦敦金融城监管机构提议简化其负责任的贷款规则，这是财政部推动监管机构促进增长的一项极有争议的举措的一部分。

目前还没有关于其计划的细节，但贷款行业专家预计，FCA将重新考量其在2008年金融危机后于2014年4月推出的“买家压力测试”——是检查如果因利率上升，借款人是否能够负担得起每月的还贷额。

第一太平戴维斯的卢西安·库克（Lucian Cook）表示，房贷规则的放宽都很可能使那些首付较少、需要更多贷款的买家受益，尤其是在伦敦和英格兰东南部。在预计新增的76200名首套房买家中，约67700人将是首付款在5%至25%之间的买家。

库克表示：“监管的放松都可能会按比例增加贷款，使贷款价值更高，而买家更有可能遇到监管限制。如果不同时进行更多的房屋建设，任何使借贷更容易的举措都可能使房价变得更加难以承受。

伦敦金融城监管机构首席执行官尼基尔·拉蒂（Nikhil Rathi）警告称，更多的法拍房出现可能是房贷改革的另一个后果，在政府推动增长的过程中，需要政治上接受承担更多风险的后果。

他说，放宽贷款审核可能会让更多的首套房买家进入市场，他们现在所承担的租金非常高。这对经济有积极的好处。然而，我们每季度大约有1千多套房屋被法拍。如果我们放宽贷款审核规定，我们将会看到这些数据会飙升到1500或2000。

在买家增多和法拍房数量之间不能两者兼得：我们不能既放松房贷的规则，也不能同时有效地空置还贷的违约率。我们要问的问题是，什么水平是政府上可接受的？

“简化负责任贷款”的提议是FCA和其他监管机构被要求证明他们支持工党的增长使命后提出的几项建议之一。

英国央行的金融政策委员会还可以审查其对贷款的限制，这些贷款的贷款额可以是借款人年收入的4.5倍或更多。自2014年以来，新住房贷款所占银行总量的15%，这是金融危机后为防止风险贷款重演而出台的更多规定的一部分。11月，财政大臣雷切尔·里夫斯（Rachel Reeves）还告诉委员会，应该寻求支持政府让更多人拥有住房的优先事项。

上周政府罢免马库斯·博克金克为竞争监管机构主席后，商界领袖质疑明显的政治干预监管是否明智。

房价与工资相比飙升的环境下，房贷的的限制被描述为对首套房买家数量的抑制。根据全国建筑贷款协会NationWide的数据，去年最后三个月，首套房买家所购买的平均房价是其平均工资的五倍。这比2014年前三个月的4.8倍和1994年的2.3倍有所上升。

消费者组织Fairer Finance的董事总经理詹姆斯·戴利表示：“我担心任何形式的规则都会倒退。监管总是一种平衡行为，但并不觉得平衡是错误的。”

埃隆·马斯克希望重新命名英吉利海峡

本周，亿万富翁马斯克与英国人的对骂愈演愈烈，英国人对特朗普的亿万富翁“第一兄弟”的另一项有争议性的提议感到愤怒。

53岁的马斯克在周日清晨X上的一篇帖子中建议，英国应为分隔英格兰和法国的海峡另取一个新名字。他建议，“The Water”——也被称为英吉利海峡——应该用一个美国名字来称呼，而不是现在这个比有美国这个国家出现的时间更长的名字。

这位亿万富翁建议英吉利海峡应该成为“乔治·华盛顿海峡”，并分享了一张将其标记为该频道的图片。这一建议，就像他之前的许多挑衅英国政府尝试一样，在英国X平台用户中并不受欢迎，其中许多人在他自己的评论区抨击他。

一位在图片下方回复的X用户称：“你该长点脑子了。”另一位英国人通过发布自己的图片进行反击，将1776年摆脱英国统治的美国称为“美国——英国的海外领地”。第三个英国人回击称：“美国以外的每个人都不会改变任何地图。所以你们可以随心所欲地跟随纳粹德国（暗指马斯克在总统就职典礼上的庆祝动作）。”

而另一个X用户直截了当地说：“你就是个笑话。一些英国人和欧洲人并不反对这一建议，但仍然对这一数字及其对美国而非欧洲的引用持异议。”

一个账户建议：“我不介意，但至少要用一个输掉的战役比获胜的战役还多的将军。”一位法国用户补充道：“我们爱乔治·华盛顿，他是法国的荣誉公民。但我们不需要将海峡改名，谢谢，我们用欧洲的名字来命名欧洲海。”尽管上周正式接管美国政府新增的削减成本的部门，并在美国经营着六家企业，包括社交平台推特——X，但这位世界首富还是花了大量时间在“挑衅”英国。

在他的最新建议今天引起争议之前，马斯克曾问美国是否应该考虑发动跨大西洋战争。虽然他似乎在X上获得了大量的粉丝，其中一些英国用户同意他入侵英国的提议，但自从他开始做出不受欢迎的言论以来，他在英国的粉丝出现了180度的反转。

本月早些时候，YouGov的一项民意调查发现，英国人和德国人都不喜欢这位亿万富翁，他们也受到了支持极右翼AfD党的马斯克的干预。这项民意调查对德国的2241名成年人和英国的2283名成年人进行了调查，发现分别有69%至73%的人认为他的政治干预是“不可接受的”。

在英国，民意调查显示马斯克非常不受欢迎，有98%的英国知道他，但44%的人不喜欢他，只有26%的人支持他的言论。他的受欢迎程度使他在英国最受欢迎的人名单上排名第48位，仅次于卡玛拉·哈里斯、亿万富翁比尔·盖茨和凯尔·斯塔默爵士。

移民的涌入正在支撑一个原本难以维持的租赁投资市场

虽然英国各地的房价开始停滞，但租金仍在继续飙升。根据英国国家统计局的数据，截至2024年11月的一年里，平均租金上涨了9.1%。同期房价仅增长3.4%。

租金飙升的一个解释很简单——近年来，英国经历了地震般的人口增长，但住房供应没有相应增加。

根据凯投宏观的分析，在截至2023年6月的两年里，移民直接导致新增的43万户家庭进入私人租赁市场，导致租金比原本上涨了11%。

该预测机构还将新冠疫情以来英国租金增长的三分之一归因于创纪录的移民水平。

很明显，租户正在为前政府的移民政策买单，该政策导致净移民水平达到历史最高水平。但对于房东来说，大量涌入的移民希望租房，这可能是他们继续投资英国房产和卖掉租赁房子之间的区别。

英国海内外的房东们已经被炒了好几年了。最新的英国私人房东调查显示，房贷成本的上升，加上监管的不断收紧和税收减免的减少，促使三分之一的房东考虑出售部分或全部租赁物业。

作为政府《租户权利法案》的一部分，“无过错”驱逐令（第21条）将与定期租赁合约将一起被废除，该法案预计将于今年晚些时候正式立法。这些变化将使房东更难从租户手中收回自己的物业。

数千名房东还将被迫提高租赁物业的能效，确保到2030年，他们所持有的租赁物业的能源性能证书评级为“C”或更高。

据估计，将一处房产从最差的G级提高到C级的成本可能约为27000英镑，而将一处D级房产提高到C的成本也高达10000英镑。

随着成本的上升和利润受到挤压，健康地注入需求以支撑租金对房东来说从未如此重要。

根据牛津大学移民观察站对2021年人口普查的分析，移民租住在私人租赁住房的可能性是当地人的三倍。外国出生的租户占私人租赁市场总量的三分之一。

根据英国国家统计局的数据，鉴于2022年和2023年英国净移民总数增加了150万人（绝大多数是合法移民），这一比例在此后几年似乎不太可能稀释。

移民观察站的本·布林德尔博士说：“在移民增加的地区，租金也随之上涨。”

根据人口普查和住房、社区和地方政府部的数据分析，在2021年外国出生居民人数最多的地方当局中，只有5个没有出现在当年租金最昂贵的30个地方当局中。

这些地区包括伦敦的布伦特（Brent）、威斯敏斯特（Westminster）、肯辛顿和切尔西（Kensington and Chelsea）、纽汉（Newham）、哈罗（Harrow）和伊林（Ealing）等行政区，所有这些地区的人口中至少有50%是外国居民。

布林德尔博士补充道：“房东的类型会有所不同。多大学的城市的房东受到移民水平的影响与城镇租户（租用两房公寓）的房东非常不同。”

根据学生住房慈善机构Unipol和高等教育政策研究所的研究，2021-22学年和2022-23学年的学生的租金平均上涨了14.6%。

与此同时，根据移民观察站的分析，2022年，英国的学生移民人数创下历史新高，共发放了484000多个签证。

Unipol的Victoria Tolmie Loverseed说：“学生住房的负担能力已经达到了危机点。租金正在迅速上涨，而实际政府支持却停滞不前。由于租金消耗了不健康的平均生活贷款水平，学生们被迫居住在拥挤的合租房里，或承担越来越多的带薪工作，甚至因为成本而完全避免上大学。”

但是，当学生们在租金上涨的重压下屈服，生活贷款几乎没有增长来反映这一点时，房东正在利用他们的有利面。根据Paragon Bank去年进行的研究，在房东日益敌对的市场中，那些有学生租户地区的房东最有可能盈利，91%的房东享受着正回报。

学生住宿网站的西蒙·汤普森说：“对学生住宿的强劲需求继续推动盈利。”。

然而，租金上涨和移民之间的相关性不一定是因果关系。

许多因素共同推高了某些地区的租金，它们作为居住集中地的吸引力，这反过来又吸引了英国和外国的新居民。但在那些主要由移民居住的地区，不可能消除他们对住房需求的影响。

布林德尔博士补充道：“如果我们的净移民水平降低，需求就会降低，这将减轻租金的压力——因此房东不会赚那么多。另一方面，许多人负担不起租金。”

尽管移民可以提供租金需求的提振，但一些房东对将房产出租给新移民持谨慎态度——对于那些没有英国公民身份的人来说，获得租赁权就是一个挑战。

2016年出台的租房权政策意味着法律要求房东确保其租户拥有必要的移民身份，猜能够在英格兰租房。

根据租赁押金计划的房东之声调查，去年，在接受调查的2000多名房东中，有24%的人表示，他们不愿意把房子租给非英国护照持有人。其中，超过一半的人将被租金权政策惩罚的风险列为一个因素。

即使政府设法履行其削减移民的承诺，也不能保证租金会下跌。

凯投宏观的阿列克斯·科尔（Alex Kerr）表示，移民减少可能会导致工资上涨，进而导致租金上涨。

他说：“如果净移民人数大幅下降，那么租金增长也可能放缓。但鉴于我们预计2025年和2026年的平均工资增长率分别为4.8%和3.2%，我们怀疑这可能会为租金增长提供一个底线，我们预计租金增长不会远低于这些水平。”

“这在一定程度上是因为净移民——这在过去几年中推动了英国劳动力的大部分增长——确实大幅下降，英国的劳动力供应短缺不太可能得到改善。反过来，这将给工资和物价带来上行压力，央行很可能会放慢降息的步伐。”

租金上涨背后另一个不容忽视的因素是住房供应跟不上需求。

历届政府为自己设定一个很高的目标，本届政府执政期间建造150万套住房，但目前由于繁文缛节和建筑技能短缺带来的挑战而未能实现。

为了实现目标，根据住房、社区和地方政府部的最新住房建设数据，产量需要增长39%。

凯尔·斯塔默的政府与其前任一样，已经成功地让房东的生活变得更加艰难。但如果它成功削减移民，或建造数百万套住房，或两者兼而有之，房地产投资者的投资组合可能会在财务上更加难以维持。