十年过去了，脱欧如何影响伦敦房价？

伦敦房地产市场曾经一片繁荣……直到2016年的公投。脱欧公投的结果真的是房价下跌的唯一原因吗？

对于年轻一代来说，2016年6月23日的脱欧公投也是一个意义非凡的时刻。它影响巨大，尤其对伦敦而言更是如此。它标志着伦敦房地产市场一个时代的终结，此前十年，伦敦房价一路飙升。

从2006年到2016年，伦敦房价上涨了92%（尽管经历了2008年的金融危机），而全国平均涨幅仅为29%。伦敦奥运会曾令这座城市沸腾，碎片大厦、对讲机大厦和奶酪刨大厦拔地而起，改变了伦敦的天际线。

随后的十年间，最热门的中心地段房价大幅下跌，绿树成荫的伦敦乡村地区房屋销售低迷，面向新买家和公租房租户的新建住房数量急剧减少。

从2016年到2026年第一季度，伦敦的房价仅上涨了9%，而全国平均涨幅高达40%。伦敦失去了往日的光彩。

尽管经济增长放缓，但拥有住房却比以往任何时候都更加遥不可及。2020年代中后期，住房不平等现象尤为突出。房价是收入的12倍，伦敦新买家的平均首付接近15万英镑，三分之一的儿童在扣除住房成本后仍生活在贫困线以下，而且居住在不适宜的临时住宿的人数也创下历史新高。

第一太平戴维斯（Savills）的最新研究显示，公投后伦敦房价年增长率立即大幅下降。截至2016年3月的一年中，平均房价上涨了15%，但在截至2019年5月的12个月中，房价下跌了3%。

第一太平戴维斯住宅研究主管卢西安·库克（Lucian Cook）表示：“公投前后的政治动荡打击了购房者的信心。作为一座国际化大都市，伦敦受到的影响尤为严重。”

潜在买家和房地产投资者采取了“观望”态度，人们对自己的工作感到担忧——尤其是在金融城——这抑制了销售活动。

莱坊（Knight Frank）的汤姆·比尔（Tom Bill）表示：“2017年至2019年间，由于特蕾莎·梅政府的处境岌岌可危，房地产市场出现了一段停滞期。” 这也抑制了需求。

“英国脱欧加剧了政治和经济的不确定性，导致买家犹豫不决，同时也改变了伦敦房地产市场的走向，”皇家特许测量师学会（RICS）的托尼·穆尔霍尔解释道。

“伦敦是一个非常国际化的市场，涵盖各个价位和年龄段，汇聚了不同群体。许多人原本租房居住，正犹豫是否购房以及打算在返回原籍国或其他地方之前居住多久。英国脱欧可能加速了他们离开的决定，”他说道。英国脱欧还扰乱了供应链和劳动力市场，导致建筑工人短缺。到2018年，伦敦新开工住宅的数量开始出现我们今天看到的螺旋式下降。

一系列不幸事件

里普利咨询公司（Ripley）的经济学家珍妮特·西布里茨将英国脱欧比作缓慢的漏气。“由于随后发生的一切，很难确定英国脱欧的真正且孤立的影响，”她认为。

2019年12月，鲍里斯·约翰逊赢得大选，承诺完成脱欧协议，这曾一度引发房地产市场的小幅复苏。

但好景不长。3月疫情爆发后，英国的房地产市场关闭了六周。即使在紧急印花税假期推动下，购房热潮再次兴起，但伦敦市中心却鲜有房屋销售和价格飙升。

尽管首都边缘地区的销售活动有所回升，人们也开始涌向带花园的家庭住宅，但这与整体的外迁潮相比，仍然相形见绌。自疫情爆发以来，伦敦一直是英国房价增长最差的地区。过去十年间，伦敦房价经历了三次下跌，而全国范围内仅出现过一次下跌。

“把一切归咎于脱欧固然方便，但脱欧确实没有造成预期的彻底灾难。新冠疫情、高昂的紧急休假计划、通货膨胀、利率上涨以及生活成本危机，才是造成更大破坏的因素。”西布里茨说道。

2017年6月的格伦费尔大厦大火惨案也改变了此前推动伦敦房地产市场发展的公寓需求。它迫使地方政府和住房协会重新评估建筑外墙材料，并在许多情况下投资以达到消防安全标准，从而将资金从增加社会住房存量中转移出去。格伦费尔事件引发了一系列新的安全改革，这将进一步减缓新房的交付速度。

这种观念的转变，以及服务费的飞涨，让首次购房者对新建高层住宅望而却步，因此一些开发商停止了新房建设，担心房屋无法售出。

放缓是必然的

全球金融危机（GFC）后房价的迅猛反弹意味着调整不可避免。“强劲的房价增长使伦敦与英国其他地区脱节，使首都暴露在英国脱欧带来的不确定性之下，”库克说道。

全球金融危机后的房地产市场暴涨，一方面是由于房价相对较低，另一方面则得益于一系列政府举措。财政部启动了量化宽松政策，增发货币以支撑银行体系、刺激消费，同时将利率降至历史低位。现金买家和投资者蜂拥而至，推动了房地产市场的复苏，截至2014年8月的一年内，房价飙升了20.6%。

如果你已经拥有了第一套房产，那么这次房价上涨将助你实现置业梦想。安德森·罗斯地产公司创始人乔恩·拜尔斯对此做了总结。

“2005年，我以60万英镑的价格售出了一套位于泰晤士河畔、靠近伦敦塔桥的一居室公寓。2016年，这套公寓的售价为135万英镑。如果现在上市，它的售价将达到80万英镑。”他说道。

在短短的时间内，伦敦的房屋所有权就流失到了后代手中。“房价上涨快，下跌慢，”穆尔霍尔说道。

政府采取措施给过热的伦敦房地产市场降温，试图阻止房地产周期的繁荣与萧条，提高了海外富裕买家、第二套房产业主和房东的税收。他们希望增加税收收入，同时也减少入门买家的竞争。

乔治·奥斯本在2014年推行的印花税改革使98%的购房者税负降低。

然而，此时房价与收入已经严重脱钩，交易税反而成为购房的障碍，也抑制了那些希望缩小住房面积的人出售家庭住宅的意愿。

租户的困境

对于英国人来说，政府政策的影响甚至超过了全球疫情，然而在一系列措施中，住房建设和租赁住房供应却被忽视了。

英国脱欧公投后，由于国际租户的离开，租金立即下降；疫情期间，随着伦敦年轻人返回家中居住，租金再次下跌。然而，随着上班族重返办公室，租金的反弹速度惊人。

过去十年，租金总共上涨了42%，其中涨幅最大的是过去五年。

与此同时，《租户权益法案》等旨在保护租户权益的法规加强，以及小型房东面临的沉重税负，导致更多出租房屋被挂牌出售，从而减少了可供租户、社会保障租户和需要临时住所的人群选择的房屋数量。

逆势而上的热点地区

过去20年，伦敦已分裂成众多微型市场，内城区和外城区的需求差距巨大。自英国脱欧以来，随着人们对伦敦市中心信心下降，购房者纷纷向外扩张以寻求性价比更高的房产，这一现象更加明显。

肯辛顿和切尔西的房价在脱欧前的十年里上涨了131%，随后十年又下跌了12%，而沃尔瑟姆森林等行政区的房价则分别上涨了104%和24%。

这是由于哈克尼的房价上涨迫使年轻家庭迁往沃尔瑟姆斯托和伍德福德。即使在过去12个月里，该行政区的平均房价也上涨了2万英镑。

伦敦依然是伦敦

穆尔霍尔表示，英国脱欧只是伦敦房地产市场一系列快速冲击的开端，而该市场此前已经陷入停滞和“运转失灵”。

接下来的十年动荡不安，经历了六位首相、两场重大战争、三次通货膨胀飙升、25次银行基准利率（影响利率）调整以及三次全国封锁。

“你很难找到比这更动荡的时期来扰乱住房和开发市场，”库克说道。

如今，伦敦面临着双重打击：一方面是受英国脱欧影响而受损的形象，另一方面是高昂的房价。毕业生选择曼彻斯特等其他城市开启职业生涯，因为那里的生活成本更高，而国际员工则犹豫不决。

根据伦敦中心最近的一份报告，企业表示，高昂的房价正在扼杀经济增长、投资和人才流失。

然而，我们也看到一些项目陆续建成，正在积极地改变着伦敦这座首都。伊丽莎白线地铁的开通，使得东部的金融区与西部的金融区连接起来，反之亦然。标志性的巴特西发电站如今已发展成为一个充满活力的新兴社区，而温布利和托特纳姆地区也开始为2028年欧洲杯的举办做准备。

“伦敦经历了一系列前所未有的事件，但它与欧洲大陆的紧密联系、语言优势、丰富的文化资源、一流的休闲和零售业、时区优势以及优质的教育资源，都意味着伦敦依然是伦敦，并且在未来十年中将展现出强大的韧性。”库克补充道。