英国8月零售销售额意外增长;30年维度看租赁房产投资回报跑赢标普500;约翰・希利拟下调豪宅税起征门槛;英国房价迎来半年中首次环比上涨
英国8月零售销售额意外增长
8月英国整体零售销量环比上涨 0.5%，经济学家原本预期将萎缩 0.2%。
尽管通胀持续走高，但消费者依旧展现出韧性，受百货、服装消费拉动，英国8月零售销售额实现超预期上涨。
官方数据显示，8 月零售销量环比增长 0.5%；7 月遭遇热浪，消费者缩减开支，零售销量曾下滑 0.5%。这一增幅高于伦敦金融城经济学家预测的 0.2% 的萎缩。
英国国家统计局数据显示，截至 8 月的三个月内，零售销量累计增长 0.9%；同比销量提升 2.4%。
受美伊冲突升级影响，上月油价走高，汽油与柴油销量环比下降1.3%。8月绝大多数消费品类实现增长，百货商场、服装鞋履以及家居用品板块领涨。
近几个月，居民消费成为英国经济的亮点。今年夏季，家庭消费者信心创下五年以来新高。零售销售数据是当月官方经济增长数据的先行参考指标。
潘泰宏宏观咨询公司首席英国经济学家罗布・伍德表示：“尽管消费者面临重重不利因素，但数月以来家庭消费一直保持强劲。目前来看，家庭愿意降低高额储蓄率来维持消费，这对国内生产总值（GDP）增长是利好信号。”
英国国家统计局表示，折扣零售商、温暖的天气以及世界杯赛事，共同助推夏季零售销售。该局高级统计师乔恩・高夫称：“酒类饮品零售商在这三个月整体表现亮眼。”
普华永道英国分部零售行业主管杰奎琳・温莎表示：“零售商寄希望于这股向好势头可以延续至关键的圣诞旺季。但通胀已经开始回升，秋季能源与食品杂货价格预计将会上涨，未来数月消费者的预算空间或将进一步承压。”
本周公布的数据显示，通胀率升至 3.1%；就业市场降温，私营企业就业增速创下 2020 年以来最低水平；英国央行警示，11 月或将加息，这将是 2023 年之后的首次加息。7 月英国经济增长 0.4%，超出市场预期，为 2026 年季度经济继续强劲扩张奠定基础。
疫情期间，英国家庭积累了规模创纪录的储蓄，支撑实体商业街消费。不过借贷成本与生活账单的压力即将进一步显现。英国央行同时也在密切关注：生产商、零售商是否会把能源成本转嫁至消费者，进而加剧通胀压力。通胀担忧推高英国市场融资成本，而该成本正是贷款利率的定价基准。
天达银行经济学家埃莉・亨德森指出：“以全国建屋互助银行为例，短短十天之内已经两次上调抵押贷款利率。这会冲击那些贷款优惠即将到期的家庭，或将进一步压制房地产市场。如果中东局势无法取得突破、大宗商品能源价格不能快速回落，家庭还可能迎来能源账单的新一轮大幅上涨。”
30年维度看租赁房产投资回报跑赢标普500
房产中介汉普顿斯（Hamptons）数据显示，购房出租按揭产品30年总回报率达 2130%，表现超越标普 500 指数与富时 100 指数。
最新研究显示，过去 30年，出租房（buy‑to‑let）按揭投资的回报跑赢标普 500 以及富时 100 指数。
房产中介汉普顿斯统计：自1996 年 9 月购房出租按揭问世以来，每投入 1 英镑到该类房产，最终可以收回 22.30 英镑，总回报率相当于2130%。该回报包含房产本身的增值，再加上租客缴纳的租金收益。
如果把股息全部再投入复利计算，标普 500 指数每 1 英镑投资可以获得22.05 英镑回报，回报率 2105%。
英国购房出租房产与美股标普 500 的收益，几乎达到英国蓝筹股指富时 100 的三倍；富时 100 的投资回报率为 796%。
汉普顿斯研究主管阿妮莎・贝弗里奇表示：“如今很多大规模房产投资组合，都起源于上世纪 90 年代末。历经多轮房价上涨，这些房产积累了可观的房屋净值，而增值的净值又被投资者再次投入房产。面对不断走高的税负，越来越多房东并不选择出售房产套现，而是把这些物业发展成家族生意，计划留给下一代继承。
“1996 年购房出租按揭产品刚刚推出之时，几乎没人预料到，它会成为近代英国最重要的财富创造工具之一。”
这份研究同时展现房东群体画像发生的巨大变化。汉普顿斯称，1996 年，办理购房出租按揭的购房者平均年龄为 37 岁；如今平均年龄已经达到 51 岁。依靠本职工作之外收取租金补贴家用的现象已经越来越少见。
过去，88%的购房出租按揭是本息同还贷款，26%为固定利率贷款。而现在70%为仅还息按揭，固定利率占比高达 99%。
汉普顿斯指出：“如今普通房产投资者已是 51 岁的职场人士。他们需要面对房价抬升、税负加重、房价增速放缓的现实，投资时优先保障每月现金流，以此对冲风险。”
约翰・希利拟下调豪宅税起征门槛，被指 “向中产阶级开刀”
据悉，约翰・希利正考虑下调豪宅税征收门槛，这项被称作 “针对中产阶级的战争” 的政策调整，将影响近英国30万套住宅。
政府在去年11月的财政预算案中首次公布豪宅税方案：对价值200万英镑以上房产，每年征收2500‑7500英镑的附加税。
按最初规划，该税种将覆盖13.4万套住宅。
据当前房产估值，财政大臣如今正考虑把征税门槛下调至150万英镑，受影响住宅数量将近乎翻倍，达到 27.1万套。
专家测算，该提案每年可新增 8 亿英镑税收。
一位消息人士向《泰晤士报》透露，下调起征点是 “正在进行的实质性讨论”。眼下，希利需要筹措约 100 亿英镑，以便在 11 月财政预算案出台前平衡财政收支。
一位白厅消息人士向《泰晤士报》表示，政府计划推出一套更为 “激进” 的财富征税方案。
另一位政府内部消息人士证实确有相关讨论，但同时担忧：调整后，伦敦大量普通住宅也会被纳入征税范围，波及并非富裕群体的普通民众。该人士强调，目前尚未作出任何最终决议。
按照现有方案，豪宅税将于2028 年 4 月正式实施；房产价值在 200 万‑2500 万英镑区间每年缴纳 2500 英镑附加税；价值超过 500 万英镑的住宅，年附加税提升至 7500 英镑。
汉普顿斯房产研究主管阿妮莎・贝弗里奇表示，下调征税门槛将会 “带来极大难题”，还会进一步扭曲住房市场。
她补充道，自上一轮预算案公布之后，不少业主为避开豪宅税起征线主动降低报价，价值200万英镑以上的房源数量已经下降6.5%。
伦敦阿斯顿・蔡斯房产公司负责人马克・波拉克向《泰晤士报》表示，征税门槛下调之后，许多本就处境艰难的家庭将被迫缴纳这笔附加税。
他说：“很多人存在误解，以为这项税收只会波及超级富豪。但在伦敦，大量居住在 150 万英镑以上房产里的家庭，仅仅勉强维持生计。他们本就要承受利率上涨与能源开支攀升，这项税收或许会成为压垮骆驼的最后一根稻草。”
第一太平戴维斯住宅研究主管卢西恩・库克称：“令人担忧的是，大量中产阶级家庭会被纳入征税范围，伦敦与英格兰东南部受冲击最为明显。
这项税收将不再针对真正的豪宅，而是覆盖伦敦大片区域普通的大户型家庭住宅，甚至市中心不少面积并不大的房产。
另一重风险在于，财务本就捉襟见肘的居民，可能不得不搬离自己怀有深厚感情的居所。这是该政策较难接受的负面后果之一。”
税收分析中心主任阿伦・阿德瓦尼指出：“目前英国市政税制度存在不合理之处，低价房产住户实际承担的市政税率，反而高于高价房产的住户。下调豪宅税起征门槛，能够在一定程度上均衡房产税负；不过对于部分账单会大幅上涨的人群，或许需要设置过渡缓冲机制。”
英国财政部发言人表示：“一如既往，税收相关决议将由财政大臣在财政重大场合正式公布，我们不会对传闻、猜测以及尚未落地的提案做常态化评论。”
英国房价迎来半年中首次环比上涨
房产网站 Rightmove 数据显示，9月新挂牌房产均价较8月上涨0.7%，折合2441英镑。9月英国楼市显现 “秋季回暖” 初步信号，房价实现 5 月以来的首次环比上行。
房产网站 Rightmove 的数据显示，9月市场上新挂牌房源的平均价格环比上涨 0.7%，增加2441英镑。
尽管出现环比回升，但挂牌均价仍达到367440英镑，较去年同期低0.8%，也比夏季初期的水平下跌 2.3%。
本次涨幅高于过去十年9月份0.5%的历史平均水平。按照往年规律，买家与卖家结束暑期休假回归市场，9月本就是房产交易较为活跃的时段。
Rightmove 指出，对于卖房方而言，当前市场竞争激烈、处境充满挑战：每年这个时节的可售房源数量已经达到 12 年来新高。受购房承受能力的制约，市场购房需求不及去年同期。
英国央行上周将基准利率维持在3.75%不变，但用于按揭贷款定价的互换利率走高，市场平均固定按揭利率仍在持续上行。
Rightmove 的科琳・巴布科克表示：“今年房产价格整体表现不及长期平均水平，但9月是个例外。买家、卖家结束暑假重返市场，有望助推秋季行情回暖；但卖家需要面对严峻竞争，当前待售房源数量创下12年同期新高。”
“大量房源争夺数量有限的买家，因此定价贴合现实或是房屋装修品质出众，才是吸引买家、促成成交的关键。”
Rightmove 分析显示，当前一套挂牌房产大约有六成概率能够成功找到买家，但英国各地差异巨大。苏格兰地区挂牌房屋的成交概率高达九成。
该机构统计还显示，今年截至目前成交的房屋当中，74% 的房源初次挂牌定价就较为合理，后续无需降价。
巴布科克称：“步入秋季，更多买家重回市场令人鼓舞，经历平淡的夏季之后，房产活跃度一如往年开始回升。买家依旧拥有充足选择，同时按揭利率不断走高，因此有竞争力的定价，仍是吸引关注、完成交易的第一要素。”
英格兰西南部布拉德利房产公司董事总经理凯文・詹姆斯说：“今夏我们所在区域的市场活跃度好于预期。尤其是那些认清市场购买力压力、听取建议理性定价的卖家，交易表现更好。随着家庭结束度假、新学年开启，我们正看到传统的秋季需求回升。”
另一家房产中介本勒姆‑里夫斯的负责人马克・冯・格伦德赫尔表示：“房源从挂牌第一天就要定价合理，这一点至关重要。伦敦市场尤其如此，买家可选房源极多，对于定价虚高的房产几乎没有耐心。”
“这有时意味着一开始就要和卖方进行艰难沟通，但有经验的房产经纪人理应做好这项工作。”
